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Immobilier : En pleine hausse, les prix vont-ils continuer leur progression ?

Par Mazlum Gencer , le 1 avril 2022

Les prix de l’immobilier semblent n’avoir connu qu’une seule tendance au cours de la dernière décennie et en particulier lors des 3 dernières années : la hausse. Et pour cause, l’offre y est moins élevée que la demande depuis la fin d’année 2019 et cette tendance se poursuit en ce début d’année 2022. Alors que les prix s’approchent de la zone rouge, est-ce toujours le bon moment pour les propriétaires pour vendre leur bien ?

Grâce à nos analystes et aux chiffres receuillis au travers de plus de 1’000 ventes en 2021 ainsi que notre base de 80’000 acheteurs qualifiés, nous sommes en mesure de comprendre et anticiper les tendances du marché immobilier en 2022.

 

Une tendance tarifaire qui pourrait connaître quelques changements

Les prix du marché immobilier se sont portés à un niveau élevé au cours des dernières années. On constate en effet une augmentation de 2.6% des prix au m² des maisons individuelles entre le second et le troisième trimestre 2021. Une évolution également constatée pour les appartements qui ont vu leur prix au m² augmenter de 2.4% sur la même période. Si cette tendance semble perdurer en ce début d’année 2022, de nouvelles réglementations relatives au financement hypothécaire sont en train d’être mises en place.

En effet, ces valeurs s’approchant de plus en plus de la zone de bulle immobilière définie par l’indice UBS Swiss real estate bubble index, le danger d’éclatement devient tangible. La Banque Nationale Suisse met également en garde contre les dangers de l'inflation entraînant une hausse des prix de l’immobilier, et devrait relever le taux directeur dans un avenir proche. De nombreux signes internationaux vont dans ce sens et la Réserve fédérale des États-Unis a notamment déjà commencé à relever peu à peu son taux directeur. 

L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) a ainsi ordonné le 26 janvier 2022 la réactivation du volant anticyclique de fonds propres à 2,5% sur l’immobilier résidentiel. Cette mesure pourrait à terme impacter les prix du marché immobilier en limitant l’octroi de prêts par  certaines banques. Une chute soudaine de la demande et des prix n’est cependant pas à prévoir. On attend davantage un ralentissement de l’augmentation des prix. En tant que vendeur, c’est donc toujours le bon moment pour vendre son bien puisque attendre une hausse plus importante des prix pourrait être risqué. 

Il reste à voir si cette tendance à la hausse se maintiendra également en 2022. Nous ne prévoyons actuellement pas de chute soudaine des prix. Nous constatons que malgré les prix élevés, la demande ne ralentit pas. En moyenne, notre plateforme enregistre 100 acheteurs intéressés par propriété mise en vente, dont plus de 50% manifestent un vif intérêt dans les septs premiers jours et 15% en moyenne deviennent des acheteurs qualifiés (ayant les fonds propres et les revenus nécessaires pour acquérir un bien, ndlr). Par ailleurs, nous constatons que dans un grand nombre de villes les propriétés sont vendues au-dessus du prix de l’estimation hédoniste, autrement dit au-dessus de la valeur déterminée par la comparaison des ventes de biens similaires.

Thomas Lambert, directeur régional des ventes. 

 

Une demande en pleine croissance, toujours supérieure à une offre qui continue à s’affaiblir

Selon les analyses, la demande de biens à vendre n’a cessé d’augmenter au cours des trois dernières années, prouvant l’intérêt de la population envers l’accès à la propriété. On constate d’ailleurs une augmentation croissante de la demande sur l’ensemble des types de biens immobiliers proposés à la vente sur tout le territoire suisse. La plupart des acheteurs potentiels recherchent toujours des maisons et appartements situés dans des grandes villes et comportant 3 ou 4 chambres. 

Sur les deux dernières années, les vendeurs ont fait face à des inquiétudes concernant la possibilité de vendre des biens dont le nombre de pièces est moins élevé. Nos indicateurs ne détectent pas une telle tendance. Si la pandémie a légèrement augmenté la demande pour des biens comprenant 3 chambres, tendance en partie liée à l’augmentation du télétravail, elle n’a pour autant pas fait diminuer l’attrait pour les autres types de biens. L’analyse des critères de recherches sur les trois dernières années ne démontre ainsi pas une évolution frappante de la demande de propriétés plus grandes mais souligne simplement une plus forte demande sur ce type de biens.

L’offre immobilière en Suisse a chuté d’environ 20% depuis la fin de l’année 2019. En tant qu’agence immobilière, nous ressentons fortement cette diminution du nombre de biens disponibles sur le marché qui s’oppose à une demande de plus en plus croissante. Par conséquent, nous relevons deux tendances pointant dans des directions différentes  : 

  • La forte croissance des prix de l’immobilier rend un achat compliqué voire impossible pour de nombreux ménages. En effet, l’augmentation moyenne des salaires projetée de 0.8% en 2022 serait ainsi insuffisante pour faire face à l’augmentation des prix de l’immobilier;
  • Malgré la hausse récente des taux d’intérêt des prêts hypothécaires, ceux-ci restent toujours très bas par rapport à la moyenne des 15 dernières années, rendant l’achat immobilier toujours très attrayant pour les ménages ayant les fonds suffisants. 

En analysant les critères de recherche des nos acheteurs, on constate qu’ils se concentrent principalement sur des biens proches des grandes villes et dont le prix au m² est compris entre CHF 6’000.- et CHF 7’999.-. Cette valeur se rapproche d’ailleurs de l’estimation du prix médian au m² établi à CHF 7’800.-  par Wüest & Partner pour le quatrième trimestre de 2021, quoique légèrement inférieure. On constate cependant une grande disparité dans les prix au m² selon les régions.

Compte tenu des grandes différences de prix constatées entre les biens situés dans les villes et ceux implantés dans les zones rurales, les acheteurs peuvent être amenés à adapter leur budget ou à élargir leur zone de recherche. Ce dernier facteur peut en effet leur permettre de trouver un bien correspondant à leurs critères à un prix adapté à leur capacité d’achat.

Tous les facteurs mentionnés ci-dessus, tels que la forte demande, la diminution des offres sur le marché, ou encore une possible hausse des taux d’intérêt donnent un sentiment d’incertitude quant à la stabilité des prix, posant la question pour certains propriétaires d’une vente au cours de l'année 2022. Grâce à l’expérience terrain de nos agents immobiliers combinée à l’analyse des évolutions du marché, nous sommes en mesure de donner des indications à nos clients afin de mieux appréhender l’avenir. Nous avons ainsi mis en place une méthodologie, permettant aux clients de vendre leur propriété au meilleur prix.

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