Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Vous avez des liquidités devant vous ou un coquet héritage vous tombe du ciel ? C’est le moment de penser à l’investissement immobilier pour valoriser votre patrimoine. Si vous hésitez encore à vous lancer dans ce type de placement, nous allons vous aider en vous donnant un bref aperçu de ses avantages et de ses contraintes.
L’investissement immobilier: un placement sûr et rentable
Tout investisseur ou tout épargnant qui place un capital espère le faire grossir sur le court, moyen ou long terme. L’investissement immobilier possède un avantage majeur : celui de présenter moins de risques que des actions dont le court peut dégringoler et faire s’écrouler un patrimoine. Un placement dans la pierre est, en effet, peu soumis aux fluctuations, tout en conservant une rentabilité souvent plus élevée que celle des produits financiers classiques. À titre indicatif, le rendement moyen de l’immobilier se situe actuellement autour de la barre des 7 % en Suisse, alors que l’on évalue celui des actions autour de 2,89 % et celui des obligations autour de 2,5 %. Les performances de l’investissement immobilier locatif démentent clairement que le risque rémunère le rendement ! Il est à la fois le moins risqué et le plus rentable.
Mais l’intérêt d’un investissement immobilier ne s’arrête pas là. Bien souvent, les investisseurs se tournent vers lui pour réaliser un placement qu’ils pourront transmettre à leurs descendants. Les perspectives patrimoniales d’un placement immobilier peuvent s’inscrire sur plusieurs générations, différant en cela radicalement d’un placement financier classique. Enfin, dernier avantage du placement immobilier, et non des moindres : un appartement, immeuble ou maison qui été bien entretenue et qui a pris de la valeur, peut générer une belle plus-value à la revente !
Bien choisir son investissement
Pour être séduisant, l’investissement immobilier n’en comporte pas pour autant ses risques. La clé d’un projet réussi réside dans une bonne préparation de départ, en se faisant accompagner par les bons professionnels.
Il est nécessaire de bien définir votre projet d’investissement et ce que vous pouvez en attendre en fonction de votre âge, votre patrimoine et votre situation financière. On peut investir dans l’immobilier pour plusieurs raisons : se constituer des revenus complémentaires, préparer sa retraite ou encore, transmettre un patrimoine. Un professionnel vous orientera dès le départ vers le bon type de bien en fonction de votre projet. Puis, il intervient ensuite sur tous les aspects techniques de l’investissement que vous ne maîtrisez pas : choix du bien, calcul de rendement, montage du dossier d’emprunt, hypothèque…
Une bonne affaire, en matière d’immobilier se négocie dès la vente, et un professionnel saura repérer les faiblesses d’un bien avant d’acheter : coups de peinture de dernière minute, faiblesse d’une toiture, locataire instable… Il saura capitaliser sur ces détails pour faire baisser le prix du bien et/ou vous conseiller les travaux susceptibles de faire prendre de la valeur à l’acquisition.
Il en est de même pour ce qui est de l’emplacement du bien, critère déterminant à l’achat. Il est important qu’il soit proche de toutes les commodités (commerces, écoles, transports, espaces verts) dans un quartier sans risques. Un professionnel saura prendre en compte ces critères, ainsi que la demande locative locale. Ce dernier paramètre est important pour que le logement se loue bien, soit de s’assurer que l’offre de location locale n’est pas supérieure à la demande.
Autre aspect que les professionnels de l’immobilier gèrent pour leurs clients : les calculs de rendement. Un investissement immobilier doit faire gagner de l’argent tous les mois à ses auteurs, soit dégager une rentabilité ou des « cash-flows » positifs. Avant de signer quoi que ce soit, il faut donc s’en assurer par le calcul d’indicateurs tels que ceux des ratios de rentabilité, tenant compte des recettes et des charges pour tout investissement. Ces chiffres vont inclure de nombreuses variables, car outre les mensualités de prêt, les taux d’intérêts, les assurances, ou encore l’imposition rentrent dans les charges et doivent être à ce titre, soigneusement anticipées. Ces calculs excluent donc tout amateurisme et doivent être effectués avec précision pour s’assurer de la rentabilité d’un investissement immobilier. Souvent, plusieurs scénarios incluant différents biens seront envisagés pour comparer plusieurs investissements entre eux au regard de leur rentabilité.
L’immobilier suisse : des investissements rentables
La Suisse romande attire bien sur les investisseurs, puisqu’elle draine une partie importante des fonds institutionnels Outre Sarine depuis les années 90. L’offre culturelle et le dynamisme de la région permettent d’attirer les locataires haut de gamme, ce qui garantit le niveau des loyers et la rentabilité des opérations.
Si Genève est toujours un pôle d’investissement prisé, Lausanne n’est pas en reste et propose de très forts attraits pour l’investissement locatif. Là encore, il est préférable de s’adjoindre l’appui de professionnels du secteur, qui ont accès au marché caché de l’immobilier. Ils disposent, en effet, des réseaux qui leur permettent d’accéder aux meilleures opportunités du marché bien avant qu’elles n’atterrissent dans les annonces des médias.
Comment investir dans l'immobilier en Suisse ?
Le financement participatif
Aussi appelé crowdfunding, il est une belle carte à jouer dans la mesure où votre financement sera moindre, tout comme votre part. Néanmoins, il faut bien commencer quelque part et vous augmenterez vos rentabilités au fur et à mesure.
Ce concept ouvre les portes de l’investissement immobilier à un plus large public et permet d’en dégager un bénéfice après investissement (dans le cas d’une revente) ou alors un rendement en louant le bien acheté.
En plus d’obtenir le montant souhaité pour subvenir à votre projet, ces autres personnes apportent leur connaissance et potentiellement de précieux conseils. Car oui, bien connaître le marché est d’une importance capitale. C’est pourquoi il est tout aussi utile de se faire aider par des professionnels du secteur comme des courtiers, gérants, architectes ou même des entrepreneurs ayant déjà fait leurs preuves dans ce milieu.
Cette connaissance du marché vous permet de réaliser une “étude” de l’environnement et d'en savoir plus sur les installations, les accès, les transports et autres services susceptibles d’intéresser de futurs locataires. De même si vous souhaitez acquérir un bien qui prendra de la valeur au fil du temps, il est essentiel d’obtenir des informations sur les futures infrastructures qui vont se construire aux alentours.
Investir en PPE, quels avantages ?
Ce type de bien permet de partager les frais liés à l’immeuble entre tous les copropriétaires. Le second avantage réside dans la possibilité de prévoir les charges à l’avance, donnant ainsi une meilleure visibilité à votre prévisionnel de retour sur investissement.
De manière générale, nous conseillons d’investir dans plusieurs petits studios en ville, plutôt qu’un grand cinq pièces. La démultiplication des biens lissera le risque de vacance locative. D’autant plus que les studios sont occupés à 98 % par des locataires, et les 2 pièces à 94 %.
Si vous décidez d’investir seul, vous devez posséder une partie du montant total en fonds propres, à savoir un minimum de 20 %.
Prenons l’exemple d’un bien dont le prix s’élève à 1’000’000 CHF. Vous devrez être en capacité de vous acquitter d’au moins 200’000 CHF. La moitié de cette somme peut venir de vos comptes ou d’un troisième pilier tandis que le reste peut être pris sur le deuxième pilier.
Investir seulement 20 % du montant total est aussi un conseil, même si votre capacité de financement est bien supérieure ! Les taux d’intérêt aussi bas permettent de réaliser des rendements sur fonds propres bien supérieurs.
Avec prêt hypothécaire :
- Prix du bien : 1’000’000 CHF
- Montant payé directement : 200’000 CHF ; Montant du prêt hypothécaire : 800’000 CHF
- Loyer annuel du bien : 25’000 CHF
- Loyer moins les intérêts du prêt hypothécaire (taux annuel de 1,5 %) : 13’000 CHF
- Coûts d’entretien de l’ordre de 2’500 CHF : 10’500 CHF
- Imposition sur le bien (20 %), revenu net : 8’400 CHF
- Si 200’000 CHF investis, le taux de rendement s’élève à : 4,20 %
Sans prêt hypothécaire :
- Prix du bien : 1’000’000 CHF
- Loyer annuel du bien : 25’000 CHF
- Coûts d’entretien de l’ordre de 2’500 CHF : 22’500 CHF
- Imposition sur le bien (20 %), revenu net : 18’000 CHF
- Si 1’000’000 CHF investis, le taux de rendement s’élève à : 1.80 %
Ce qui veut dire que votre investissement peut rapporter 2,33 fois plus de rendement si vous réalisez un prêt hypothécaire.
Obtenir un prêt hypothécaire
En ce qui concerne l’accord de prêts hypothécaires, les banques sont relativement strictes car elles se basent sur le “taux historique” de 5 % et non l’actuel (qui est remarquablement bas, aux alentours de 1,50 %). Abaisser ce taux mettrait en danger une grande partie des ménages en cas de hausse du marché. L'emprunteur doit être encore capable de rembourser son crédit à l'échéance du taux fixe, le taux réel pourrait être plus élevé et les charges doubler, voire tripler.
Selon Alexandre Buga, expert-réviseur, partenaire chez Deloitte : “La situation des banques Suisses est solide en comparaison internationale et bien gérée dans l’ensemble”. Il s’explique : “La législation prudentielle a évolué dans la bonne direction. Aujourd’hui, les conseils d’administration posent des limites claires aux risques encourus”.
Rassurant car les banques pourraient absorber sans grande difficulté une hausse de taux de 200 points de base, soit une augmentation de 1 à 3 %.
Contrairement à la bourse, investir dans la “pierre” vous évite le risque de tout perdre instantanément. La valeur de votre bien peut diminuer mais en aucun cas descendre à zéro. C’est pourquoi bien choisir la localisation est essentiel et vous assure un rendement.
