Qu’est-ce que le droit de préemption dans l’immobilier en Suisse ?
Le droit de préemption accorde à une personne le privilège de conclure un contrat de vente lors de la vente d’un bien immobilier avant tout tiers. En pratique, cela signifie qu’un vendeur doit proposer le bien à tous les ayants droit avant de pouvoir le vendre à des personnes extérieures. Ce n’est que lorsque tous les titulaires du droit ont renoncé que le bien peut être vendu à un tiers.
Le droit de préemption concerne à la fois les vendeurs et les acheteurs. En cas de vente, le vendeur doit informer correctement tous les titulaires du droit. Si un acheteur est intéressé par un bien spécifique et qu’un tiers dispose d’un droit de préemption, les intérêts de cette personne seront prioritaires. En tant qu’acheteur potentiel, il est donc conseillé de se renseigner auprès du vendeur pour obtenir des détails sur les éventuels titulaires du droit.
On distingue deux types de droit de préemption en Suisse : les droits légaux d’une part et les droits contractuels d’autre part.
Le droit de préemption légal en Suisse
Le droit de préemption légal s’applique toujours même en l'absence de tout contrat pour :
- Les copropriétaires : si l’un des copropriétaires souhaite vendre sa part, tous les autres copropriétaires ont un droit de préemption.
- Les titulaires d’un droit de superficie : si le terrain devait être vendu, le titulaire du droit de superficie détient un droit de préemption sur ce même terrain. Le propriétaire du terrain détient quant à lui un droit de préemption sur le bien bâti sur son terrain s’il devait être vendu.
- Les terres agricoles : en cas de vente d’un terrain agricole, certains membres de la famille du vendeur ainsi que le fermier exploitant la parcelle, s’il y en a un, peuvent avoir un droit de préemption lorsque certaines conditions sont remplies.
- Les communes et les cantons : dans le cadre de la loi sur la promotion et la préservation du parc locatif, notamment dans le canton de Vaud, les communes et le canton peuvent bénéficier d’un droit de préemption légal sous certaines conditions.
Le droit de préemption légal s'applique en tout temps, n’expire jamais et ne nécessite pas d’accord contractuel. Toutefois, il ne peut pas être hérité ni transféré. Le droit de préemption légal peut être interprété comme un moyen de protéger l’intérêt légitime de certaines personnes ayant un lien particulier avec le bien à vendre. Il est important de noter que même en tant que locataire de longue date, vous ne disposez pas d’un droit de préemption légal en Suisse.
Le droit de préemption contractuel en Suisse
Le droit de préemption contractuel résulte d'un accord contractuel par lequel un propriétaire s'engage envers un tiers à lui proposer son bien à la vente avant tout autre. Ce droit est valable pour la durée prévue par le contrat, mais jamais pour plus de 25 ans.
Le droit suisse distingue deux droits de préemption contractuels :
- Le droit de préemption limité : Le prix et les éventuelles conditions supplémentaires de l'achat sont précisés dans le contrat. Cela s'applique au titulaire du droit de préemption indépendamment des conditions dans lesquelles le vendeur aurait pu vendre le bien à des tiers.
- Le droit de préemption illimité : Le titulaire du droit de préemption est autorisé à acheter le bien au même prix et aux mêmes conditions qu'il aurait pu être vendu à des tiers.
Dans les deux cas, le droit de préemption doit être consigné par écrit. Si le prix est prédéterminé, l'accord doit être notarié. Le droit de préemption peut également être inscrit au registre foncier afin que le vendeur puisse faire valoir son droit auprès d'un tiers. Sans inscription au registre foncier, le droit de préemption n'est contraignant qu'entre les parties qui ont signé le contrat.
Contrairement aux droits de préemption légaux, les droits de préemption contractuels peuvent être hérités si le contrat ne l’interdit pas. En cas de conflit entre plusieurs titulaires de droits, les droits de préemption légaux ont la priorité sur les droits contractuels.
Comment utiliser le droit de préemption en tant que propriétaire en Suisse ?
L'octroi d'un droit de préemption vous permet de lier légalement une intention de vente à une personne choisie. Cela peut être fait pour l'une des raisons suivantes :
- Vous voulez vous assurer qu'un bien immobilier reste dans la famille et accordez donc un droit de préemption à un parent intéressé à prendre la relève.
- Vous êtes propriétaire et vous voulez donner à votre locataire de longue date la sécurité de pouvoir rester dans la propriété en cas de vente. Cela rend également plus intéressant pour le locataire de continuer à louer chez vous.
- Vous avez trouvé un acheteur pour votre bien, mais le moment de la vente est encore incertain.
Cependant, un accord de droit de préemption comporte des inconvénients décisifs pour les propriétaires, dont vous devez être conscient. Par exemple, une fois qu'il a été notarié, le contrat est juridiquement contraignant pour une période pouvant aller jusqu'à 25 ans, selon la durée spécifiée. Votre relation avec le titulaire des droits peut radicalement changer pendant cette période. Même en cas de désaccord avec cette personne, elle conservera un droit de préemption sur votre bien. En outre, un bien grevé d'un droit de préemption perd généralement de la valeur, car le titulaire des droits peut conclure le contrat d'achat à tout moment. Cela rend le bien moins attrayant pour les acheteurs potentiels, ce qui peut entraîner une baisse du prix.
Procédure pour une vente immobilière avec droit de préemption en Suisse
Supposons que vous soyez propriétaire et que vous envisagiez de vendre votre bien immobilier grevé d'un droit de préemption. Vous devez planifier et réaliser la vente à un tiers comme d'habitude, y compris la rédaction et même la signature du contrat de vente. Toutefois, vous êtes alors légalement tenu d'informer par écrit tous les ayants droit de la conclusion et du contenu du contrat d'achat, afin qu'ils puissent exercer leur droit et conclure le contrat d'achat. Ils auront ainsi trois mois à compter de la réception de la notification pour le faire.
Il est important de savoir qu'une intention de vente ou même des négociations avancées ne suffisent pas à déclencher un droit de préemption ; ce n'est que lorsque l'achat est effectivement réalisé, c'est-à-dire lorsque le contrat d'achat a été rédigé et signé, que les titulaires de droits peuvent faire valoir leur droit et conclure le contrat d'achat.
Si vous n'informez pas les parties concernées, les titulaires de droits peuvent toujours faire valoir et appliquer leur droit d'achat même après l'expiration du délai de trois mois. Si le droit de préemption est inscrit au registre foncier, les obligations y afférentes sont transférées au nouveau propriétaire en cas de vente, et les ayants droit ont le droit de réclamer ensuite le bien pour eux-mêmes au nouveau propriétaire. Si, comme dans le cas des droits de préemption légaux, il n'y a pas d'inscription au registre foncier, le droit d'acquisition ultérieure s'éteint. Toutefois, les titulaires de droits peuvent vous poursuivre en justice pour obtenir une indemnisation.
Il est important que les propriétaires sachent que le droit de préemption ne s'applique qu'en cas de vente ou de transaction équivalente à une vente. Le droit de préemption ne s'applique pas lorsqu'il n'y a pas de paiement, par exemple, en cas de don ou d'héritage.
Que dois-je savoir sur le droit de préemption en Suisse en tant qu'ayant droit ?
Si le propriétaire ne vous a pas proposé le bien à la vente, vous pouvez vous attendre à recevoir une notification écrite lorsque le contrat d'achat a été préparé et qu'un acheteur l'a signé. À partir de ce moment-là, vous avez trois mois pour exercer votre droit et conclure le contrat d'achat à la place de l'acheteur tiers. Vos conditions et votre prix d'achat seront soit les mêmes que ceux du tiers acquéreur (droit de préemption illimité), soit ceux prévus dans le contrat de préemption (droit de préemption limité).
Vous ne pouvez évidemment exercer votre droit que si vous disposez des moyens financiers nécessaires pour acquérir le bien, ce qui n'est pas forcément le cas, notamment dans le cas d'un droit de préemption illimité, puisque le prix négocié entre le vendeur et le tiers dictera le prix que vous devrez également payer.
Bon à savoir : En tant que titulaire de droits, vous n'êtes jamais forcé d'acheter et vous pouvez renoncer à votre droit à tout moment.
Le droit de préemption en Suisse : les points clés à retenir
- Le droit de préemption dans l'immobilier en Suisse donne à une personne ou une entité spécifique la possibilité d'acheter un bien avant qu'il ne soit proposé à d'autres acheteurs potentiels.
- Ce droit peut être établi par un accord contractuel (droit de préemption contractuel) ou par la loi (droit de préemption légal).
- En tant que vendeur, vous devez informer toutes les parties disposant d'un droit de préemption dès que le contrat d'achat a été signé.
- En tant qu'acheteur, veillez à vérifier au registre foncier l'existence d'un éventuel droit de préemption, car les obligations qui y sont liées vous seront transférées en cas de vente.
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