Qu'est-ce que l'impôt sur les gains immobiliers ?
L'impôt sur les gains immobiliers est dû lors de chaque vente privée de bien immobilier, si un gain est réalisé lors de la vente et qu'il ne s'agit pas d'une transmission reportée, comme une succession ou un achat de remplacement.
Selon le canton, l'impôt sur les gains immobiliers s'applique uniquement aux ventes privées de biens immobiliers, ou il couvre aussi bien les ventes privées que celles à des fins commerciales. Dans les cantons où l'impôt sur les gains immobiliers ne s'applique qu'aux ventes privées, les ventes commerciales sont soumises à l'impôt ordinaire sur le revenu ou sur les bénéfices.
Comment est calculé l'impôt sur les gains immobiliers ?
Gain immobilier imposable
L'impôt sur les gains immobiliers est calculé sur le gain immobilier imposable. Ce dernier correspond à la différence entre le prix de vente et les coûts d'acquisition. Les coûts d'acquisition comprennent le prix d'achat et les investissements augmentant la valeur du bien réalisés pendant la période de possession. De plus, d'autres frais, notamment les dépenses liées à l'achat et à la vente du bien, peuvent être pris en compte.
Gain immobilier imposable = Prix de vente – (Prix d'achat + Investissements valorisant le bien + Coûts déductibles)
Taux d'imposition
Le taux d'imposition dépend du canton et parfois de la commune. Il peut être progressif ou proportionnel, selon le canton. L'impôt sur les gains immobiliers augmente si un bien est vendu après une période de possession courte. En revanche, dans presque tous les cantons, l'impôt sur les gains immobiliers est réduit si le bien a été détenu pendant une longue période.
Formule
La formule de calcul de l'impôt sur les gains immobiliers est la suivante :
Impôt sur les gains immobiliers = Gain immobilier imposable x Taux d'imposition
Quels coûts sont déductibles de l'impôt sur les gains immobiliers ?
Investissements augmentant la valeur
Les investissements augmentant la valeur font partie des coûts d'acquisition d'un bien immobilier et peuvent être déduits du prix de vente pour le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers. Ces investissements incluent toutes les dépenses entraînant une augmentation durable de la valeur de la propriété. Parmi ceux-ci figurent, entre autres, les nouvelles constructions, les extensions et transformations, les coûts d'aménagement, les améliorations du sol et les travaux de protection des rives.
Il est important de distinguer les investissements valorisant le bien des dépenses de maintien de la valeur. Les mesures de maintien visent à préserver la valeur et l’utilité existantes du bien immobilier. Cela comprend les dépenses pour les réparations, l'entretien et le remplacement des installations usées. Ces dépenses de maintien sont déjà déductibles de l'impôt sur le revenu et ne sont donc généralement pas déductibles de l'impôt sur les gains immobiliers, à quelques exceptions près.
Autres dépenses déductibles
Les contributions publiques ou volontaires aux collectivités publiques ou privées, telles que celles pour la construction ou l'amélioration de routes, trottoirs, égouts et infrastructures hydrauliques, sont également déductibles. Les travaux valorisant le bien effectués par le contribuable lui-même sont également déductibles. Cependant, certains cantons ne reconnaissent ces travaux manuels que si les revenus y afférents ont été déclarés fiscalement.
De plus, dans plusieurs cantons, un certain nombre de dépenses spécifiques valorisant le bien peuvent être prises en compte. Par exemple, les coûts liés à l'aménagement d'un bien immobilier sont souvent considérés comme des investissements valorisants dans de nombreux cantons. De même, les frais de planification (par exemple, pour des plans d'aménagement ou des projets de construction) soumis à une autorité pour pré-examen peuvent, dans certains cantons, être pris en compte, à condition que le projet soit réalisé ou que son exécution soit garantie. Dans certains cas, même les dépenses de maintien de la valeur sont reconnues, si elles ont été engagées pendant les premières années de possession et n'ont pas pu être déduites de l'impôt sur le revenu à l'époque.
Frais de transfert de propriété
Les frais de transfert de propriété comprennent les dépenses liées au passage de la propriété à l'autre partie. Cela inclut notamment les frais notariaux lors de l'achat et de la vente de l'immobilier.
Commissions d'agence
Les frais habituels liés à la médiation et à la commercialisation de l'immobilier sont déductibles de l'impôt sur les gains immobiliers. Cela inclut, par exemple, la commission d'agence et les frais de publication des annonces.
Contributions des propriétaires fonciers
- Les contributions aux communes selon la loi ou le règlement communal : déductibles dans les cantons de BE, UR, NW, ZG, BL, AI, SG, GR, TI, JU.
- Les frais de raccordement aux routes et aux ouvrages publics : déductibles dans les cantons de ZH, UR, SZ, OW, NW, GL, ZG, FR, SO, BL, SH, AI, SG, GR, AG, TG, TI, VD, VS, JU.
Frais liés aux documents et contrats juridiques
- Frais pour les lettres de gage, cessions de gage et évaluations immobilières : déductibles dans les cantons de ZG, AG, VD.
- Frais pour la rédaction de contrats (par exemple, pour la propriété par étages, contrats principaux) : déductibles dans les cantons de GL, ZG, BL, GR, AG, TI, NE ; et en pratique dans les cantons de SZ, VD (uniquement pour la propriété par étages).
Obligations du vendeur envers l'acquéreur
- Dépenses non rémunérées, sous certaines conditions : déductibles dans les cantons de LU, AG ; en pratique : UR, BL.
- Si convenu dans le contrat de vente : déductibles dans le canton de JU ; en pratique : BE, OW, AR.
- Dépenses valorisant le bien, si incluses dans le prix de vente et mentionnées dans l'acte : déductibles dans le canton de VD.
Impôts, frais et indemnités
- Les taxes de transfert de propriété et les frais liés aux droits de gage, servitudes ou charges foncières : déductibles dans les cantons de LU, FR, SO, AG, VD, VS, NE, JU ; à GE uniquement si le gain est soumis à l'impôt sur le revenu.
- Les frais de notariat et les autorisations administratives : déductibles dans les cantons de BS, BL, SG, GR, TG ; pour les frais de notariat et d'inscription au registre foncier : SO.
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