Realwert

Was ist der Realwert?

Der Realwert, auch Substanzwert oder Sachwert genannt, ist einer der gängigen Schätzwerte, die bei einer Immobilienbewertung ermittelt werden. Die entsprechende Bewertungsmethode nennt man Realwertmethode. Dabei wird der Wert einer Immobilie anhand der theoretischen Wiederbeschaffungskosten bestimmt, das heisst, der Realwert bildet ab, zu welchem Preis dasselbe Gebäude an derselben Lage neu erstellt werden könnte.

Wie setzt sich der Realwert zusammen?

Der Realwert setzt sich aus zwei Teilen zusammen, dem Neuwert und dem Landwert. Der Neuwert sind die Baukosten, die für die Errichtung desselben Gebäudes anfallen würden, abzüglich der Altersentwertung. Darunter fallen die Neubaukosten sowie die Baunebenkosten. Zur Bewertung werden entweder die realen Daten aus der Bauabrechnung verwendet oder, wenn diese nicht zur Verfügung steht oder unvollständig ist, Erfahrungswerte pro m³ an umbautem Raum. Der Landwert ist abhängig von der Fläche, Art und Lage des Grundstücks. So hat ein grosses Grundstück an begehrter Wohnlage, z.B. in einem ruhigen Quartier in der Grossstadt, natürlich einen viel höheren Wert als ein kleines Grundstück in ländlicher Lage unmittelbar neben einem Gewerbegebäude. Für die Ermittlung des Landwerts kann entweder die Lageklassenmethode (Einteilung nach Lagekriterien) oder ein Vergleichswertverfahren (Vergleich mit vergangenen Transaktionen von Grundstücken in ähnlicher Lage) zum Einsatz kommen.

Wann wird die Realwertmethode eingesetzt?

Die Realwertmethode kann grundsätzlich auf alle Arten von Immobilien angewendet werden. Sie bietet sich aber vor allem dann an, wenn es für ein Objekt schlechte Vergleichsmöglichkeiten gibt, z.B. bei abgelegenen Immobilien oder bei besonderen Bauten.