Charge ou avantage : la première question
Une servitude est un droit réel qui grève un fonds au profit d’un autre. Votre bien peut donc être du côté de la charge — fonds servant — ou du côté du bénéfice — fonds dominant. La même servitude de passage est un inconvénient pour l’un et un atout indispensable pour l’autre.
À vérifier systématiquement : l’extrait du registre foncier de votre parcelle liste les servitudes inscrites, en distinguant celles qui grèvent et celles qui profitent. L’extrait seul ne suffit pas : l’étendue exacte d’une servitude figure dans son acte constitutif, qu’il faut demander et lire. Ce travail relève du notaire.
Le régime général des servitudes figure aux articles 730 et suivants du Code civil suisse.
Les servitudes qui pèsent le plus
| Servitude | Effet quand elle grève votre bien | Effet quand elle vous profite |
|---|---|---|
| Passage à pied ou à véhicule | Circulation de tiers sur votre terrain : perte d’intimité et de jouissance | Accès indispensable : sans elle, le bien peut être enclavé |
| Non-bâtir / hauteur limitée | Restriction du potentiel constructif de votre parcelle | Protection durable de la vue et de la lumière : atout majeur |
| Vue | Contrainte sur vos constructions futures | Garantie d’un dégagement, rare et très valorisée |
| Conduites, canalisations | Contrainte d’implantation, accès pour entretien | Raccordement assuré |
| Distance aux limites | Restriction d’implantation | Garantie d’espace libre côté voisin |
| Usage commun (cour, chemin, place) | Partage avec des tiers | Accès à un espace que vous ne possédez pas seul |
Celles qui sont les plus sous-estimées
Deux cas méritent une attention particulière parce qu’ils sont souvent découverts tardivement :
La servitude de passage sur un terrain de villa. Un chemin traversant le jardin pour desservir une parcelle voisine réduit l’usage réel de l’extérieur, limite les possibilités de clôture et pèse sur la valeur bien plus que sa surface ne le laisse penser.
La servitude de non-bâtir en votre faveur. C’est l’inverse : elle protège durablement votre vue et votre ensoleillement. Elle doit impérativement figurer dans le dossier de vente, parce qu’elle transforme un dégagement précaire en garantie juridique. Peu de vendeurs y pensent, alors que c’est l’un des arguments les plus solides pour un bien avec vue.
Les points que l’acheteur et sa banque vérifieront
- L’existence des servitudes inscrites, charges et bénéfices.
- L’étendue exacte de chacune, telle que définie dans l’acte constitutif.
- La correspondance entre l’inscription et l’usage réel : un passage utilisé différemment de ce que prévoit l’acte est une source de litige.
- L’existence de droits non inscrits mais résultant d’un usage ancien, qui doivent être clarifiés.
- L’existence de charges foncières ou de droits de préemption inscrits, qui ne sont pas des servitudes mais relèvent de la même vérification.
Avant la mise en vente
Demandez un extrait du registre foncier à jour et faites-vous expliquer chaque inscription par votre notaire. Un vendeur capable de répondre précisément à ces questions inspire confiance ; un vendeur qui découvre une servitude pendant la négociation la subit.
Et n’oubliez pas la symétrie : identifiez aussi les servitudes qui vous profitent, car ce sont des arguments de vente que presque personne n’exploite. Voir aussi notre article sur la valeur d’une vue, sur le blog neho.
Comment neho vous aide sur ce point
L’effet des servitudes sur votre bien ne se lit pas dans un barème : cela se lit dans les transactions comparables de votre quartier. neho combine l’analyse des données de marché et le regard d’un courtier local qui connaît les immeubles, les rues et les acheteurs de votre secteur.
Demandez votre estimation gratuite : vous obtenez une fourchette argumentée, le détail des éléments qui tirent votre prix vers le haut ou vers le bas, et un avis clair sur ce qui vaut la peine d’être corrigé avant la mise en vente. Si vous décidez de vendre votre bien, nos honoraires sont fixes : CHF 12’000, quelle que soit la valeur du bien.
Retrouvez toute la série sur les critères de valeur sur le blog neho.
