Des biens parfois accessibles sans gros investissement
Nul besoin d’acquérir un immeuble complet, du moins pour se lancer. Il est tout à fait possible d’acheter un studio et de le mettre ensuite en location. Le rendement important garantit un retour sur investissement rapide, permettant par la suite d’investir à nouveau. Ces studios peuvent être achetés dans l’existant ou via des programmes de PPE en construction (propriétés par étages), ces derniers étant relativement accessibles et offrant un rendement moyen de l’ordre de 3 à 5 %.
Devenir propriétaire de plusieurs petits biens est par ailleurs souvent plus pertinent. En effet, des études ont montré qu’en Suisse, les studios en location sont occupés dans 98 % des cas, contre 94 % pour les deux-pièces. Sans compter que leur attractivité peut même parfois permettre d’encaisser son premier loyer avant de commencer à rembourser le crédit immobilier, de quoi se rassurer et se mettre à l’abri.
Une rentabilité incontestée depuis des décennies
Investir dans la pierre est reconnu comme étant un placement intéressant depuis plusieurs décennies. En effet, le marché de l’immobilier offre de très bonnes rentabilités, meilleures que toute autre forme de placement, compte tenu du risque faible de perte de capitaux. Acquérir un logement ou un bâtiment pour le mettre en location possède par ailleurs l’avantage d’un revenu mensuel assuré, si tant est qu’il trouve preneur. La population ayant toujours besoin de se loger, cette condition est toutefois facile à garantir.
La cerise sur le gâteau, c’est qu’une fois l’emprunt remboursé, les loyers encaissés deviennent une rente ! Hormis les quelques travaux de rénovation à entreprendre, indispensables pour pérenniser l’attractivité du bien, c’est donc un revenu complémentaire pour le propriétaire. Et là, trois solutions apparaissent : soit les loyers continuent d’alimenter le compte bancaire, soit l’argent est réinvesti dans l’achat d’un autre bien immobilier, soit le logement est revendu afin de s’assurer un capital. Qui plus est, sauf accident, cette revente dégagera une plus-value très importante !
Le marché de l’immobilier suisse est peu spéculatif
La législation suisse en termes d’immobilier est très stricte. Elle évite donc la formation d’une bulle spéculative, qui fait certes croître les prix rapidement mais qui peut aussi éclater. Aussi, même si les retours sur investissement sont plus longs que dans d’autres pays, le risque y est proportionnellement plus faible.
Qu’implique ce cadre réglementaire ? Déjà, hormis pour des résidences secondaires situées dans des zones très touristiques comme les stations de sports d’hiver, l’accession à la propriété n’est autorisée qu’aux ressortissants suisses, au sens fiscal du terme.
De plus, les constructions de bâtiments ayant pour vocation à être achetés en tant que résidences secondaires ne sont plus autorisées dès lors que la commune compte déjà 20 % de logements secondaires sur son territoire.
Enfin, une loi applicable depuis le 1er janvier 2012 impose qu’au moins 10 % du prix d’un bien immobilier soit obligatoirement financé en fonds propres, c’est-à-dire par un apport personnel. Bien que mal accueillie, elle évite la souscription abusive de crédits immobiliers.
Quelques pièges à éviter
Le marché de l’immobilier, bien que fiable et porteur, peut réserver de mauvaises surprises et n’est pas forcément accessible aux non-initiés. C’est pourquoi, tout du moins au début de l’aventure, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel du secteur.
En effet, percevoir le potentiel et les défauts d’un bien demande une certaine expérience qui risque de faire défaut à un « débutant ». Ce dernier pourrait alors passer à côté de détails rédhibitoires. Dans le pire des cas, cela pourrait transformer la manne promise en gouffre financier.
Enfin, les aspects réglementaires entourant les locations peuvent se révéler être un vrai casse-tête voire un piège. Un locataire peu scrupuleux pourrait alors, par exemple, se trouver en position de force en cas de litige. La rédaction du bail est donc primordiale et ne doit laisser aucune place au hasard.
Nous l’avons vu, les raisons d’investir dans l’immobilier locatif sont multiples et justifient toutes de prendre son envol dans cette aventure. Risque faible et rendements importants permettent effectivement d’assurer au propriétaire un profit important. Toutefois, il existe certaines erreurs à ne pas commettre, qui supposent de ne pas se lancer dans l’inconnu sans un minimum de connaissances ou d’accompagnement.
