Rendements immobiliers : Comment jongler entre risque et rentabilité ?

mardi 14 juillet 2020 Anne-Lucie Simonin

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Rendements immobiliers : Comment jongler entre risque et rentabilité ?

Par Anne-Lucie Simonin, le 14 juillet 2020

Il existe une règle bien connue qui fait office de référence en matière d’investissement immobilier rentable : le risque rémunère le rendement. Pourquoi cette règle existe-t-elle ? Comment concrètement se traduit-elle au niveau de la réflexion qui préside au choix d’un investissement ? C’est ce que nous allons essayer de comprendre…

Le rapport entre risques et rentabilité dans l’immobilier

Faut-il absolument s’engager vers des placements à risques dans l’immobilier pour voir grimper la rentabilité et les cashflows tous les mois ? Pas si sûr, le risque n’étant pas systématiquement synonyme de rendements et tous les risques n’étant pas bon à prendre !
 

Investissement, risques et rentabilité

Ce que les investisseurs attendent d’un investissement immobilier rentable, c’est qu’il leur rapporte chaque mois de l’argent selon leurs objectifs. C’est la raison pour laquelle tout projet sérieux fait l’objet du calcul d’un taux de rendement, ou taux de rentabilité. Ce ratio, qui rapporte le prix des recettes escomptées d’un bien sur le coût de l’opération (prix d’achat et frais) est un indice de performance de l’investissement.

La notion de risque intervient lorsque l’on évoque tout facteur qui, potentiellement, est capable d’affaiblir ce ratio. On parle de placements plus risqués, lorsque les facteurs de risques sont hauts et de placements sûrs, lorsqu’ils sont réduits. L’attrait des projets sûrs est de garantir à leurs investisseurs qu’ils récupéreront leur mise, soit qu’ils ne perdront pas d’argent. Ce sont les logements neufs, bien situés, qui nécessitent peu d’entretien et trouvent facilement preneur. Plus chers à l’achat au départ, leur taux de rentabilité est par conséquent moins haut que celui de biens situés dans l’ancien, plus difficiles à gérer, mais moins chers à l’achat. Il existe donc une corrélation entre risques et rentabilité qui fait dire que plus les risques sont élevés, plus l’investissement immobilier est rentable.
 

Les risques locatifs en question

On en déduit que ce sont donc les forts rendements qui attirent les investisseurs vers des placements immobiliers rentables mais plus risqués. Les financiers parlent de « potentiel de rendement » pour ces investissements qui nécessitent, au demeurant, de bien connaître les risques locatifs qui les concernent. Ces risques tiennent à plusieurs critères : l’emplacement du bien, sa vétusté ainsi que la vacance locative.
 

La localisation

L’emplacement détermine en partie si le bien se louera facilement. Il n’est naturellement pas source de risques pour les logements situés dans les zones attractives, soient les grandes villes bassins d’emploi, dont la démographie est dynamique, le sol migratoire positif et les infra structures satisfaisantes. La demande pour ce type de biens est en général plus forte que l’offre, ce qui fait grimper les prix à l’achat.

Par contre, une maison de campagne ou un bien excentré dans une région calme, peut présenter un prix au mètre carré intéressant, mais reste un investissement locatif plus risqué.

Attention cependant, même dans une grande ville, un programme immobilier ambitieux peut venir plomber la demande locative, en inondant le secteur de nouveaux logements. Le résultat peut être alors désastreux pour les investisseurs en cas de revente.
 

La vétusté

C’est l’écueil qu’il faut éviter pour réaliser un investissement immobilier rentable. Il guette les néophytes éblouis par les taux de rentabilité alléchants dans l’immobilier ancien. Car un bien immobilier s’entretient et des frais de rénovation mal anticipés au départ peuvent venir plomber régulièrement les rentabilités espérées. Une série noire de plusieurs incidents : toiture à refaire, chaudière ou circuits électriques à changer et des travaux de copropriété, peut tourner d’ailleurs au cauchemar pour l’investisseur non aguerri !

Ce risque doit donc absolument être évité au départ en s’en remettant à un avis professionnel avant d’acheter. Car si un bien vétuste et peu cher a tout d’un investissement immobilier rentable en apparence, il risque de coûter au final plus cher qu’il ne rapporte. Perdant de sa valeur, il risque même de faire perdre de l’argent à son propriétaire en cas de revente. Il entraîne aussi dans la foulée un autre risque locatif : la vacance.
 

La vacance locative

Un logement mal entretenu fait fuir les locataires haut de gamme et attire les instables, ce qui est source de vacance locative. Un logement vide, ou qui reste plus longtemps inoccupé entre 2 passages de locataire voit, en effet, son taux de rentabilité chuter dramatiquement. Car durant ces périodes, le propriétaire n’encaisse plus ses loyers tout en continuant d’assurer les mensualités de remboursements auprès de la banque, les frais d’assurance et d’hypothèque, sans oublier les impôts. La rentabilité finale d’une opération calculée, sur une durée par exemple de 20 ans, peut fondre à ce rythme comme neige au soleil…
 

Investissement immobilier rentable et prise de risques

Un investissement immobilier rentable possède le meilleur taux de rendement possible, tout en minimisant les risques. S’il est vrai qu’un fort risque est synonyme de rentabilité, l’arbitrage doit de préférence être effectué par un oeil expert dès le montage d’un projet. Une petite surface comme un studio est, par exemple, en général très rentable car peu chère, mais exposée à un fort turnover des locataires, donc au risque de vacance. Le risque devra donc être examiné en étudiant le quartier, pour s’assurer que la demande locative est haute et que les rendements sont assurés. En Suisse, une ville comme Lausanne et de nombreux autres cantons présentent une forte demande locative qui assure des placements sûrs et rentables. Votre agence immobilière Neho se tient à votre disposition pour tout conseil dans le choix d’un bien.


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