Depuis les années 2000, le canton de Vaud et plus particulièrement l’Arc lémanique, pâtit d’une importante pénurie de logements induisant une hausse notable des prix des loyers. C’est en février 2017, après deux ans de travaux, que les vaudois acceptent la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif autrement appelée LPPPL ou L3PL. Mais que ce cache-t-il derrière cette loi ? Dans cet article, nous vous informons sur ses principes d’application et sur son possible impact sur la vente de votre bien immobilier situé dans le canton de Vaud.
Qu’est-ce que la LPPPL ?
La LPPPL est une loi vaudoise entrée en vigueur au 1er janvier 2018 visant à lutter contre la pénurie de biens sur le marché locatif et à promouvoir la construction de biens correspondant à la demande et aux besoins de la population.
Un champ d’application défini
Cette loi spécifique au canton de Vaud s’applique uniquement dans les districts où sévit la pénurie de logements. C'est-à-dire là où le taux de logements vacants est durablement inférieur à 1,50% en moyenne (établie sur les 3 dernières années).
Cependant, il est important de noter que si la pénurie est davantage prononcée, autrement dit quand le taux de vacance est inférieur à 1%, des dispositions particulières d’application seront mises en place.
De plus, si la commune juge que sa situation diffère de celle du district, elle peut, en en apportant la preuve, demander à être retirée ou ajoutée à la liste pré-établie par le Conseil d’Etat.
A savoir : la liste des districts à pénurie est publiée annuellement, en principe en janvier, dans la Feuille des avis officiels, disponible ici.
Des opérations soumises à autorisation…
Plusieurs activités sont soumises à cette loi et nécessitent désormais une autorisation de la Direction du logement. Il s’agit des activités suivantes :
- Vente (aliénation) d’un logement loué
- Changement d’affectation d’un logement loué
- Démolition, transformation et rénovation d’importance
- Rénovation de peu d’importance (inférieure au 20% de la valeur à neuf définie par l’ECA)
- Rénovation de logements isolés (maximum 2 appartements)
… pour certains types d’immeubles
Les opérations précédemment citées sont sujettes à autorisation si le bien est jusqu’alors loué qu’il soit occupé ou vacant. Au contraire, elles ne sont pas sujettes à approbation dans le cas par exemple où l’immeuble d’habitation comprend jusqu’à deux logements, si le logement a été occupé en dernier lieu par le propriétaire ou par un proche parent ou encore si la surface habitable intérieure nette du logement fait 150m² et plus. La liste complète des autres logements non sujets à autorisation sont cités dans l’article 3 de la LPPPL.
Les communes prioritaires sous certaines conditions
La loi octroie un droit de préemption aux communes. C’est-à-dire que les communes bénéficient d’un droit qui leur permet d’acquérir en priorité une propriété mise en vente dans un délai de 40 jours après la notification de l’avis.
Cependant, ce droit ne peut s’exercer que sous certaines conditions. Il peut être utilisé uniquement dans le but de construire des logements d’utilité publique, si le bien est situé dans un district soumis à pénurie et enfin si la parcelle totale est d’au moins 1’500m² sauf si elle est attenante à un terrain appartenant à la commune. Veuillez noter que le droit de préemption ne s’applique pas si la vente est effectuée entre proches parents. De plus, selon la pratique de la Direction du logement, les communes ne peuvent également pas exercer leur droit de préemption lors de la vente individuelle d’un lot PPE. C’est aussi le cas lorsque le bien est situé dans une zone à faible densité.
Un impact pour les vendeurs de biens immobiliers
En tant que vendeur, cette loi vous impacte si le bien que vous souhaitez vendre est actuellement en location puisque leur aliénation est soumise à autorisation. Il est aujourd’hui nécessaire de solliciter la Direction générale du territoire et du logement afin d’obtenir son accord pour conclure la vente de votre bien.
Il est possible d’obtenir leur approbation si votre logement n’entre pas dans une catégorie à pénurie, soit s’il est en PPE depuis sa construction ou depuis au moins le 7 octobre 1989 ou enfin s’il est acquis par son locataire en place ou un membre de votre famille.
Toutefois, sachez que si votre bien n’appartient à aucune des catégories précitées, l’autorisation peut vous être accordée pour motif exceptionnel. C’est-à-dire si des circonstances financières ou familiales déterminantes commandent la vente.
Chaque autorisation obtenue pourra être accompagnée de différentes mesures de contrôle telles que l’exigence d’un maintien durable en location du logement, un contrôle du prix de vente ou du loyer.
Votre notaire en charge de la vente de votre bien immobilier se chargera de la demande d’autorisation auprès des autorités compétentes. Vous pouvez également vous rapprocher de votre agent local Neho pour toute question relative à cette loi. Sachez également qu’il est possible de consulter au préalable les communes mais que leur accord reste tout de même sujet à validation finale via le notaire et les autorités cantonales.
Ces personnes pourront vous aider et vous donner des informations spécifiques à votre situation :
- Un notaire
- La commune
- La direction du logement
- Votre agent local Neho
