Héritage : comment répartir un bien immobilier au sein de la famille ?

vendredi 21 février 2020 Yann Girardet

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Héritage : comment répartir un bien immobilier au sein de la famille ?

Le cas de l'héritage immobilier doit être planifié au sein d'une famille. Il existe plusieurs alternatives qui s'adapteront à chaque contexte. Si rien n'est établi ou prévu, la succession d'un bien peut entrainer d'importants coûts. Lorsque l'héritage est destiné à plusieurs membres de la famille, il est primordial de se mettre d'accord sur les actions à engager ou à choisir une personne qui s'occupera de la procédure de bout en bout.

Par Yann Girardet, le 21 février 2020

L’héritage d’un bien immobilier est une opportunité de générer des revenus via les loyers. Néanmoins, il représente des charges administratives et fiscales qui peuvent être élevées. Au-delà de la prise de responsabilité qui en découle, il est indispensable d’être en connaissance de cause et de connaître les possibilités qui s’offrent à vous.

Dans l’optique d’anticiper le partage d’un bien et ainsi d’éviter tout désaccord, il est pratique de régler ces procédures à l’avance. Plusieurs possibilités s’offrent à vous :

- Le testament ;

- La donation & l’avancement d’hoirie avec pacte successoral.
 

Le testament


Méthode la plus connue, le testament est presque une nécessité quand un bien immobilier fait partie de l’héritage et qu’il y a plusieurs héritiers. Cela permet de garantir que le patrimoine est transmis selon ses souhaits. Le testateur / testatrice peut également y spécifier l’instance qui sera en charge de réaliser l’expertise du bien. Lors de la rédaction d’un testament, il faut toutefois tenir compte des réserves au sein de la communauté héréditaire (les héritiers).

Dans la mesure où aucun testament n’a été rédigé, la situation peut vite évoluer de façon négative. Si une personne mariée décède, le conjoint doit, s’il souhaite rester dans le logement, verser aux autres héritiers les parts qui leur reviennent. Ce contexte peut entraîner la vente du bien afin de subvenir aux coûts. Pour y remédier, les époux ont l’opportunité de rédiger au cœur du testament ou pacte successoral une partie où ils s’accordent une part plus élevée ou un droit d’usufruit (droit de se servir d'un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier…) ou d'en percevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes).
 

La donation & l’avancement d’hoirie


Cette méthode permet de régler au préalable la question de la reprise du bien immobilier. Contrairement au testament, cette transmission se fait du vivant de son auteur et est irrévocable, Il est donc impossible de récupérer les droits.

Les donations dites en “avance d’hoirie“ ne sont destinées qu’à favoriser temporairement un héritier ou plusieurs héritiers (principalement les enfants). Il en sera tenu compte dans le partage pour respecter l’égalité entre héritiers.

La procédure de donation inclut un “pacte successoral notarié” qui doit être conclu entre les donateurs et les héritiers. La valeur du bien immobilier est inscrite et un paiement compensatoire potentiel est donc déjà mentionné.
 

L’héritage


Dans un premier temps, le bien immobilier qui découle de l’héritage est expertisé par un spécialiste. Ce dernier tient compte de :

- La situation ;

- L’âge ;

- La taille ;

- L’équipement du bien.

Mais aussi de facteurs financiers :

- Une hypothèque encore grevée ;

- La valeur officielle ;

- La valeur fiscale.

Un héritier unique dispose d’une plus grande liberté d’action puisqu’il est seul décisionnaire. En revanche, il est seul à devoir supporter les coûts. Dans le cas d’une communauté héréditaire, les décisions relatives à l’héritage se prennent ensemble et à l’unanimité.

Les cas suivants sont présentés sous l’angle de la communauté héréditaire mais sont aussi valables pour un seul héritier.
 

Habiter soi-même dans le bien


Lorsque l’on hérite d’un bien et que l’un des héritiers désire y vivre, il doit obtenir le consentement des autres et verser à chacun un montant équitable en fonction de la valeur du bien. Cependant, il doit s’agir d’une décision réfléchie dans la mesure où s’il existe une hypothèque, elle devra être dans vos moyens. La banque peut vous conseiller en fonction de votre situation financière. Si l’hypothèque est déjà remboursée, sachez que les frais d’entretiens peuvent être tout aussi important.
 

Mettre le bien en location


Dans le cas de la location, toutes les décisions qui concernent ce bien doivent être prises à l’unanimité. Elles peuvent concerner le choix d’une gérance, des travaux de rénovation ou le montant du loyer. À l’inverse du seul héritier, une communauté héréditaire peut rapidement se confronter à un large montant de charges à engager. Il peut être préférable de vendre le bien.
 

Vendre le bien


Une fois que le spécialiste a évalué la valeur du bien immobilier, celui-ci peut être mis en vente. Un des héritiers peut se porter volontaire pour l’acquérir et profiter d’un accord pour revoir le prix à la baisse (généralement le prix du bien moins sa part). Le bien peut aussi être mis en vente publique et vendu au plus offrant. L’important réside dans le fait que toutes les parties s’accordent sur la marche à suivre avant la vente.

Pour éviter tous problèmes lors de la vente d’un bien quand il y a plusieurs héritiers, deux solutions s’offrent à vous : choisir de manière coopérative l’expert qui réalise l’estimation ou laisser une personne s’occuper de bout en bout de la vente.

 

Exemple de cas fréquents durant le processus de vente : deux membres d’une communauté héréditaire se dirigent vers un premier expert et obtiennent une estimation de 2 millions. Les deux autres s’informent auprès d’un second qui propose 3 millions. La suite sera composée de conflits et de désaccords qui feront ralentir la procédure.


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