Commission de courtier immobilier en Suisse : combien, et selon quelles règles ?
En Suisse, la rémunération d'un courtier immobilier n'est fixée par aucune loi. Elle se négocie librement entre le vendeur et le professionnel, puis se consigne dans le contrat de courtage. Résultat : les pratiques varient fortement d'une région et d'un type de bien à l'autre.
Un pourcentage du prix de vente
Le modèle historique reste la commission au pourcentage du prix de vente final, à laquelle s'ajoute la TVA. Dans la pratique, on observe une fourchette large, en général de 2 à 5 %.
Les écarts régionaux sont marqués : la Suisse alémanique tourne plutôt autour de 2 à 3 %, la Suisse romande retient souvent 3 %, tandis que le Tessin et les Grisons montent fréquemment à 4-5 %. Un barème dégressif est également courant selon la valeur du bien : plus le prix grimpe, plus le taux tend à baisser (souvent autour de 5 % jusqu'à 500 000 CHF, 3 % entre 500 000 et 4 millions, 2 % au-delà).
Ce que la commission couvre
Une commission complète rémunère l'ensemble du travail de commercialisation : estimation, dossier et photos, diffusion des annonces, organisation des visites, gestion des acheteurs, négociation et accompagnement jusqu'à la signature chez le notaire. La commission n'est en principe due qu'en cas de vente effective.
Le cadre légal à connaître
Le contrat de courtage relève du Code des obligations. Le double courtage — défendre en même temps les intérêts de l'acheteur et du vendeur sur un même bien — est interdit (art. 415 CO). À noter aussi qu'un juge peut réduire une rémunération jugée manifestement excessive. La commission de courtage est par ailleurs déductible du bénéfice imposable au titre de l'impôt sur les gains immobiliers.
L'alternative : le forfait fixe
Depuis quelques années, un modèle concurrent s'est imposé : le forfait fixe, indépendant du prix de vente. Chez Neho, par exemple, le service de courtage complet est facturé 12 000 CHF, que le bien parte à 500 000 ou à 5 millions. Sur un bien à 1 million, une commission de 3 % représente 30 000 CHF : l'écart avec un forfait devient vite considérable, sans réduction du niveau de service.
