Que signifie l’amortissement ?
L’amortissement correspond au remboursement d’une dette. Il consiste donc à rembourser le crédit hypothécaire, soit par versements échelonnés, soit en une seule fois.
Faut-il amortir son hypothèque ?
En Suisse, une hypothèque ne doit pas nécessairement être entièrement amortie. En ce qui concerne l’amortissement obligatoire, le crédit hypothécaire est divisé en deux parties :
- 1ʳᵉ hypothèque : la première hypothèque correspond à deux tiers de la valeur du bien immobilier. Son amortissement est facultatif.
- 2ᵉ hypothèque : la deuxième hypothèque correspond à la part du crédit dépassant deux tiers de la valeur du bien immobilier. Elle doit impérativement être entièrement amortie dans un délai de 15 ans. Si, au moment de la souscription de l’hypothèque, la retraite intervient dans moins de 15 ans, la 2ᵉ hypothèque doit en principe être amortie au plus tard à l’âge de la retraite.
Il est possible d’amortir une hypothèque de manière directe ou indirecte. Nous expliquons ci-dessous les différences ainsi que les avantages et les inconvénients de ces deux options.
Amortissement direct
Dans le cadre de l’amortissement direct, la dette hypothécaire est remboursée par des versements réguliers – les paiements d’amortissement. Les montants de remboursement sont généralement fixés contractuellement. À chaque paiement, la dette hypothécaire diminue, tout comme la charge d’intérêts. En contrepartie, la réduction de la dette et des intérêts hypothécaires entraîne également une baisse des déductions fiscales, tant pour l’impôt sur la fortune que pour l’impôt sur le revenu.
Amortissement indirect
Dans le cadre de l’amortissement indirect, les paiements d’amortissement ne servent pas directement à rembourser la dette hypothécaire. Ils sont versés à la place dans une solution de prévoyance du 3ᵉ pilier (compte ou assurance). À la fin de la durée du prêt ou au moment de la retraite, le capital constitué est utilisé pour rembourser l’hypothèque.
L’avantage de l’amortissement indirect réside dans le fait que la dette hypothécaire reste inchangée pendant toute la durée du prêt. Cela entraîne certes une charge d’intérêts plus élevée, mais permet de bénéficier de déductions fiscales plus importantes, puisque les intérêts hypothécaires ainsi que les versements dans le 3ᵉ pilier peuvent être déduits du revenu imposable. De plus, le capital épargné et les rendements générés sur le compte de prévoyance sont exonérés d’impôt. Au final, l’amortissement indirect constitue donc, dans de nombreux cas, l’option la plus avantageuse.
Amortissement direct ou indirect – avantages et inconvénients
Amortissement direct
|
Avantages |
Inconvénients |
|
Les paiements d’intérêts diminuent au fil de la durée du prêt |
Charge fiscale plus élevée |
|
Endettement réduit |
Amortissement indirect
|
Avantages |
Inconvénients |
|
Déductions plus élevées des intérêts hypothécaires |
Endettement constant |
|
Avantages fiscaux du 3ᵉ pilier |
