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La valeur vénale et l’estimation immobilière en Suisse

Par Charline Demange
Temps de lecture : 7min

La valeur vénale d’un bien immobilier peut être utile dans différentes situations notamment pour la vente. Découvrez les éléments qui peuvent l’influencer et comment elle est calculée.

estimation bien immobilier

Dès lors que l’on souhaite vendre un appartement ou une maison, il est nécessaire de faire estimer son bien immobilier afin d’en connaître sa valeur. La valeur d’un bien immobilier peut prendre plusieurs formes, dont notamment la valeur vénale. C’est cette valeur qui est la plus pertinente dans un processus de vente.

  • Qu’est-ce que représente la valeur vénale ?
  • Comment est-elle calculée ?
  • Quels sont les éléments pris en compte ?

Nous répondons à l’ensemble de vos questions dans cet article afin de vous aider à mieux comprendre ce que représente la valeur vénale de votre bien immobilier, et à quoi elle vous servira. 

 

Qu’est-ce que la valeur vénale ? 

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à la valeur à laquelle un propriétaire peut s’attendre à vendre son appartement ou sa maison dans les conditions actuelles du marché immobilier. Il s’agit donc du résultat d’une estimation réalisée par un professionnel du secteur. Ainsi, la valeur vénale immobilière prend aussi bien en compte le bien à vendre et ses caractéristiques que le marché immobilier et la santé de l’économie. Il s’agit donc d’un prix réaliste. 

Notez toutefois que la valeur vénale d’un bien immobilier est limitée dans le temps puisqu’elle est influencée par des facteurs extérieurs et prend en considération le marché dans son ensemble ainsi que la conjoncture actuelle. Ainsi, selon les événements, il est possible que la valeur vénale d’un bien immobilier soit sujette aux changements. 

 

Quels facteurs influencent la valeur vénale d’un bien immobilier ? 

De nombreux facteurs ont une influence sur la valeur vénale d’un bien.

Voici une liste non exhaustive de ces derniers. 

 

  • La situation géographique du bien  

Il s’agit ici de l’emplacement du bien (ville ou campagne), si la vue est dégagée ou non, du voisinage, de la proximité avec les services et les activités, la proximité avec les commerces, ou encore l’exposition et l’ensoleillement du bien. 

 

  • La commune du bien 

Le bien est-il correctement desservi par les transports en commun ? Quel est le niveau d’imposition de la commune de situation du bien ? La circulation routière est-elle fluide, dense, impossible ? Quelle est la croissance démographique de la commune ? Est-elle en pleine expansion ou entre-t-elle dans une phase de déclin ? La commune est-elle attractive ? Y a-t-il beaucoup de demandes ? La commune est-elle prisée ? 

 

  • Le type de bâtiment et son état 

On prend ici en considération le type de bien (appartement ou maison), la surface du bien, la qualité de la construction, autrement dit le type d’isolation mis en place, le type de vitrage ou encore le type de porte. L’âge du bâtiment, sa performance énergétique, la qualité des finitions, le type de chauffage ou encore les rénovations effectuées ou à prévoir sont également pris en compte lors du calcul de la valeur vénale du bien immobilier. 

 

  • Les équipements 

On parle de la présence ou non d’une piscine, d’un garage, d’un jardin d’hiver, d’un ascenseur, d’une terrasse ou d’un balcon, de dépendances, d’un cagibi ou encore de combles. 

 

  • Le terrain 

Quelle est la surface du terrain ? Y a-t-il un jardin arboré ? Comment sont les abords extérieurs ? 

Il s’agit ici de quelques exemples de critères qui peuvent avoir une influence sur la valeur vénale du bien. D’autres critères non-cités ci-dessus peuvent être à prendre en compte selon le type de bien. 

 

Comment calcule-t-on la valeur vénale ? 

Afin de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, il est important de le faire estimer par un professionnel de l’immobilier afin d’avoir une évaluation juste et au plus proche de la réalité du marché. 

 

Comment sont réalisées les estimations chez Neho ? 

Afin de déterminer la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement, nos agents réalisent une estimation complète de votre bien. Pour cela, notre expert local se rend sur place, directement dans votre logement, afin d’apprécier la qualité des installations de votre bien, mais aussi la localisation, les possibles nuances visuelles et sonores, ou encore les rénovations déjà effectuées ou à prévoir. 

Une fois toutes les données regroupées, nos agents s’appuient sur l’utilisation de l’ensemble des outils technologiques disponibles et sur leur expertise afin de vous fournir une estimation juste. Grâce à leurs années d’expérience, ils sont en mesure d’appréhender l’offre, la demande mais aussi l’historique des transactions et ont une connaissance approfondie de leur région. Ils sont également en mesure de prendre en compte les facteurs macro-économiques pouvant impacter le marché immobilier dans son ensemble et surtout localement. 

Leur expertise, couplée à l’utilisation des logiciels de pointe utilisés notamment par les plus grandes banques de Suisse, est pour vous l’assurance d’obtenir une valorisation de votre bien la plus juste. 

 

Valeur vénale et prix d’achat : quelles différences ? 

La valeur vénale et le prix d’achat sont deux valeurs distinctes qui peuvent différer. 

La valeur vénale d’une maison ou d’un appartement est généralement utilisée pour le calcul du financement du bien. Il s’agit également d’une indication pour le vendeur lui permettant de savoir le prix auquel il peut espérer vendre son bien. 

Ainsi, le prix de vente ou prix d’achat peut être supérieur, inférieur ou égal à la valeur vénale calculée pour le bien. Le prix de vente est en effet déterminé par l’offre et la demande. Il est donc conclu entre un acheteur et un vendeur à un moment donné. Le prix de vente peut donc être différent de la valeur vénale du bien. 

 

Quand est-il nécessaire de faire estimer son bien ? 

Il est nécessaire de faire estimer son bien dès lors que l’on souhaite le vendre afin de le proposer au prix juste et éviter tout désagrément lors du processus de vente. 

C’est également le cas lors d’une donation ou d’une succession. La valeur du bien doit être connue puisqu'il est obligatoire que les documents mentionnent cette donnée afin d'être conformes. 

Selon la date de la dernière estimation, il peut également être pertinent de faire ré-évaluer son bien lorsque son hypothèque arrive à échéance et donc avant un renouvellement. Selon votre situation cela peut être avantageux et vous permettre notamment de disposer de davantage de ressources pour financer de possibles rénovations notamment. 

Si deux conjoints se sont mariés sous le régime de la communauté de biens et qu’un divorce est prévu, il peut également être judicieux de faire estimer à nouveau son bien. De ce fait, chacun connaîtra alors parfaitement la valeur de la maison ou de l’appartement et un partage équitable pourra alors avoir lieu. 

D’autres situations peuvent également nécessiter de faire réaliser une estimation de votre bien immobilier. Vos agents locaux Neho sont à votre écoute si vous avez d’autres questions concernant la valeur vénale de votre bien immobilier ou si vous souhaitez réaliser une estimation. 

 

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Charline Demange
Charline Demange
Marketing Content Specialist

Diplômée d’un master en communication internationale, Charline est formée aux différentes techniques de communication. Après plusieurs missions dans des entreprises du secteur du divertissement, elle rejoint l’équipe marketing de Neho afin de participer à la création du contenu sur les divers supports de communication de l’agence.

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