Le principe : la pondération
Une terrasse n’est pas de la surface habitable. Elle n’est ni chauffée, ni utilisable toute l’année, ni comptabilisée de la même manière dans les actes. Sa valeur est donc exprimée en fraction du prix au m² de l’intérieur : c’est ce qu’on appelle la pondération.
Il n’existe pas de coefficient légal unique en Suisse. Les praticiens appliquent des fractions qui varient selon le type d’extérieur, la région et le standing du bien, et les banques ont leurs propres conventions pour le calcul de nantissement. C’est d’ailleurs l’une des causes des écarts entre deux estimations d’un même bien.
Retenez le principe plutôt que le chiffre : plus l’extérieur est utilisable comme une pièce, plus sa pondération se rapproche de l’intérieur ; plus il est contraint, plus elle s’en éloigne.
Ce qui fait monter ou chuter la pondération
| Critère | Tire la valeur vers le haut | Tire la valeur vers le bas |
|---|---|---|
| Accès | De plain-pied depuis le séjour | Par une chambre ou un couloir |
| Orientation | Sud ou ouest, soleil en fin de journée | Nord, ou plein sud sans ombrage |
| Intimité | Pas de vue plongeante depuis les voisins | Terrasse surplombée par les étages du dessus |
| Forme | Profondeur suffisante pour une table et des chaises | Bande étroite où rien ne tient |
| Équipement | Point d’eau, prise, éclairage, store, sol de qualité | Dalle brute, aucun raccordement |
| Protection | Partiellement couverte, utilisable sous la pluie | Totalement exposée |
| Environnement | Calme, verdure, vue | Bruit routier, vis-à-vis direct |
Le rendement décroissant de la surface
C’est le point que les vendeurs sous-estiment le plus. Les premiers mètres carrés de terrasse valent beaucoup : ils font passer d’« aucun extérieur » à « on peut manger dehors », ce qui change la catégorie du bien. Les mètres carrés suivants valent de moins en moins.
Une très grande terrasse sur un petit appartement finit même par poser une question d’équilibre : l’acheteur paie un entretien, une étanchéité et des charges pour une surface qu’il n’utilisera pas entièrement. C’est pourquoi le rapport entre la surface habitable et la surface de terrasse compte autant que la surface de terrasse elle-même, en particulier pour les attiques.
Les points techniques qui pèsent sur la valeur
- L’étanchéité : une terrasse au-dessus d’un logement est un point de risque. Sa date de réfection et la répartition des responsabilités entre la PPE et le propriétaire doivent figurer au dossier.
- Le statut juridique : partie privative, ou partie commune à usage exclusif ? La réponse est dans l’acte constitutif et le règlement de PPE, et elle change ce que l’acheteur achète réellement.
- Le droit de modifier : pose d’une pergola, d’un store, d’un garde-corps vitré. Beaucoup de règlements l’encadrent pour préserver l’aspect de la façade.
- L’entretien : un sol en bois non traité, des joints dégradés ou un écoulement bouché se lisent comme un défaut d’entretien général du bien.
Avant de vendre
- Meublez la terrasse pour les visites et les photos : une terrasse vide est lue comme une surface, une terrasse aménagée comme une pièce.
- Nettoyez ou rénovez le sol : c’est l’intervention la plus rentable au mètre carré.
- Réglez l’intimité avec un claustra ou une végétation sur la seule portion exposée.
- Rassemblez les documents : règlement de PPE, procès-verbaux mentionnant l’étanchéité, autorisations éventuelles.
- Faites préciser dans l’annonce la surface de terrasse séparément de la surface habitable, pour éviter toute ambiguïté.
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