Taux de référence 2024 - Explication et impact sur le marché locatif

Taux de référence actuel 2024

Qu'est-ce que le taux de référence ?

Le taux de référence hypothécaire est un indicateur trimestriel déterminé par l'Office fédéral du logement (OFL). Il repose sur le taux d'intérêt moyen des hypothèques des banques suisses. Ce taux joue un rôle central dans le domaine du droit de la location, servant de base contraignante pour le calcul des loyers.

Le taux de référence hypothécaire ainsi que le taux d'intérêt moyen de référence sont divulgués au début de chaque trimestre (mars, juin, septembre, décembre) sur le site officiel du gouvernement suisse et dans un communiqué de presse, prenant effet un jour après leur publication.

Comment est calculé le taux de référence ?

Le taux de référence est dérivé du taux d'intérêt moyen, arrondi commercialement, de l'ensemble des créances hypothécaires nationales. Le processus de calcul comprend les étapes suivantes :

• La Banque nationale suisse (BNS) collecte des données auprès des banques sur toutes les hypothèques liées à des propriétés suisses. Les banques ayant un volume hypothécaire excédant 300 millions de francs suisses sont soumises à une obligation de déclaration.
• La BNS calcule un taux d'intérêt moyen en pondérant les taux d'intérêt des hypothèques en fonction de leurs montants respectifs.
• Le taux d'intérêt moyen ainsi obtenu est arrondi au quart de pourcentage le plus proche.

Quand le taux de référence 2024 changera-t-il ?

En raison de la récente baisse des taux hypothécaires, la plupart des analystes ne prévoient pas d'augmentation supplémentaire du taux de référence en 2024. Les prévisions entre 2025 et 2027 sont sujettes à une grande incertitude, dépendant largement de l'évolution future du contexte des taux d'intérêt et de l'économie.

Selon une estimation de la ZKB, une augmentation à 2,25 à 2,75 % est envisageable, tandis que le chef économiste de Raiffeisen ne prévoit pas d'autres hausses à moyen ou long terme.

Pourquoi le taux de référence change-t-il lentement ?

Le taux de référence réagit avec décalage pour deux raisons. Tout d'abord, le taux d'intérêt moyen est arrondi au quart de point de pourcentage le plus proche. Cela permet d'amortir les fluctuations à court terme. Par exemple, si le taux de référence est de 1,75 %, il ne changera que lorsque le taux d'intérêt moyen atteindra au moins 1,88 % à la hausse, ou descendra si le taux moyen est inférieur à 1,62 %.

La deuxième raison de la modification différée du taux de référence réside dans le marché hypothécaire suisse. Étant donné que le taux de référence est basé sur la moyenne des taux d'intérêt de toutes les hypothèques existantes et que la plupart des propriétaires en Suisse ont des prêts hypothécaires à taux fixe sur de longues périodes, les variations du contexte des taux se reflètent toujours avec un certain délai dans le taux de référence. En d'autres termes, le taux de référence est en partie influencé par les taux d'intérêt historiques auxquels des prêts hypothécaires à taux fixe ont été conclus il y a quelques années.

Quel impact a le taux de référence sur les contrats de location ?

Selon le règlement sur la location et le bail de logements et de locaux commerciaux, articles 12-13, une variation du taux de référence d'un quart de point de pourcentage autorise une augmentation ou une diminution du loyer selon les critères suivants :

• 2 % si le taux de référence dépasse 6 %
• 2,5 % si le taux de référence se situe entre 5 et 6 %
• 3 % si le taux de référence est inférieur à 5 %

Étant donné que le taux de référence est actuellement inférieur à 5 %, une augmentation de 0,25 % du taux de référence justifie une augmentation de loyer de 3 %. Ces règles sont en vigueur depuis le 1er janvier 2008, remplaçant les taux d'intérêt variables précédemment utilisés au niveau cantonal pour les hypothèques variables. Auparavant, les taux des banques cantonales étaient souvent utilisés comme référence pour déterminer ces taux. L'introduction du taux de référence hypothécaire a harmonisé de manière transparente la législation sur la location à l'échelle nationale en Suisse.

Un propriétaire peut actuellement ajuster le loyer si le taux de référence a augmenté d'au moins 0,25 pour cent depuis la signature du contrat de location ou la dernière révision du loyer. Une augmentation de loyer doit toujours être notifiée au locataire avec le formulaire approuvé par le canton et au moins 10 jours avant le début du préavis.

En revanche, les propriétaires ne sont pas automatiquement tenus de répercuter une diminution du taux de référence sur les locataires. Dans de tels cas, les locataires doivent prendre des mesures et demander une réduction de loyer.

Quels sont les autres facteurs, en plus du taux de référence, qui influent sur le loyer ?

Dans le cadre d'une augmentation de loyer, le propriétaire est autorisé à transmettre au locataire les coûts d'entretien et d'exploitation accrus, ainsi que l'inflation générale, jusqu'à un taux déterminé.