Le prix affiché n’est pas le prix payé
Un prix d’annonce est une demande. Un prix de vente est le résultat d’une négociation entre un vendeur et le meilleur acheteur qui s’est présenté. Entre les deux interviennent le nombre de candidats, la qualité du dossier, les défauts découverts en cours de route et la capacité de financement réelle de l’acquéreur.
À Genève, on peut regarder les deux faces. Le canton publie chaque année la statistique des transactions immobilières, établie à partir des transferts de propriété effectivement inscrits — ce sont donc des prix payés, pas des prix demandés. C’est une situation rare en Suisse, où l’accès aux prix de transaction varie fortement d’un canton à l’autre.
Prix de vente réels des appartements en PPE, par commune genevoise
Les chiffres ci-dessous sont les prix au m² effectivement payés en 2024, tous appartements en PPE confondus (neufs et non neufs). Le premier et le troisième quartile montrent la dispersion : un quart des ventes s’est conclu en dessous du premier quartile, un quart au-dessus du troisième.
| Commune | Ventes | 1er quartile | Prix médian au m² | 3e quartile |
|---|---|---|---|---|
| Cologny | 55 | 11’808 | 13’436 | 15’539 |
| Genève | 357 | 11’311 | 12’796 | 14’718 |
| Carouge | 28 | 11’259 | 12’718 | 14’028 |
| Chêne-Bougeries | 41 | 10’515 | 12’376 | 14’813 |
| Grand-Saconnex | 17 | 10’000 | 11’075 | 11’340 |
| Veyrier | 27 | 8’317 | 9’947 | 11’285 |
| Thônex | 80 | 8’411 | 9’853 | 10’569 |
| Lancy | 62 | 9’130 | 9’741 | 10’580 |
| Bernex | 53 | 8’112 | 9’602 | 10’959 |
| Plan-les-Ouates | 16 | 8’040 | 9’365 | 10’471 |
| Versoix | 22 | 8’018 | 9’222 | 10’667 |
| Meyrin | 39 | 7’658 | 8’857 | 10’289 |
| Vernier | 22 | 6’343 | 7’776 | 9’197 |
| Canton de Genève | 1223 | 9’145 | 10’559 | 12’540 |
Les communes comptant trop peu de transactions pour que la statistique soit publiable sont absentes : l’office les masque, et nous ne les avons pas reconstituées.
Ce que la dispersion raconte vraiment
L’information la plus utile de ce tableau n’est pas la médiane, c’est l’écart entre le premier et le troisième quartile. Dans la plupart des communes, il est large — souvent plusieurs milliers de francs au mètre carré.
Cela signifie qu’à l’intérieur d’une même commune, deux appartements se vendent à des prix au m² très différents. Étage, état, vue, vis-à-vis, extérieurs, charges, époque de construction : ce sont ces critères qui expliquent l’écart, et c’est précisément pour cela qu’un prix moyen communal ne suffit jamais à fixer le prix d’un bien.
Nous détaillons ces critères un par un dans notre série sur la valeur d’un bien, sur le blog neho.
Comparer avec les prix affichés : attention à la méthode
Il est tentant de comparer ces médianes de transaction aux prix au m² publiés sur les portails immobiliers pour en déduire un « écart affiché / conclu ». Le calcul est trompeur si l’on ne précise pas ce que l’on compare.
Deux différences majeures séparent les deux séries. D’abord la nature : la statistique cantonale ne retient que des transactions inscrites, alors qu’un indice de portail agrège des biens vendus et des biens actuellement publiés, donc des prix demandés. Ensuite la date : la statistique cantonale porte sur 2024, nos propres chiffres sur les douze derniers mois. L’écart observé mélange donc un effet de méthode et deux ans d’évolution du marché.
Nous le montrons quand même, parce qu’il est instructif — à condition de le lire comme un ordre de grandeur et non comme une mesure de la marge de négociation.
| Commune | Médiane des transactions 2024 | Indice des biens vendus ou publiés, 12 derniers mois | Écart brut — effet de méthode et deux ans de marché |
|---|---|---|---|
| Lancy | 9’741 | 14’468 | +49 % |
| Veyrier | 9’947 | 14’672 | +48 % |
| Vernier | 7’776 | 11’481 | +48 % |
| Cologny | 13’436 | 19’312 | +44 % |
| Chêne-Bougeries | 12’376 | 17’013 | +37 % |
| Genève | 12’796 | 17’165 | +34 % |
| Plan-les-Ouates | 9’365 | 12’365 | +32 % |
| Meyrin | 8’857 | 11’499 | +30 % |
| Versoix | 9’222 | 11’908 | +29 % |
| Thônex | 9’853 | 12’603 | +28 % |
| Carouge | 12’718 | 15’348 | +21 % |
| Bernex | 9’602 | 11’498 | +20 % |
Cet écart ne doit pas être présenté comme une marge de négociation. Une marge de négociation se mesure bien par bien, entre le premier prix publié et le prix inscrit dans l’acte, sur les mêmes objets.
Comment mesurer correctement l’écart entre prix affiché et prix conclu
- Travailler sur les mêmes objets : le prix de départ et le prix d’acte d’un même bien, pas deux populations différentes.
- Choisir explicitement la référence : premier prix publié, ou dernier prix avant la vente ? Les deux donnent des résultats très différents, et c’est souvent là que naissent les chiffres spectaculaires.
- Tenir compte des biens retirés du marché sans être vendus : les ignorer fausse la lecture.
- Neutraliser le temps : un marché qui a bougé entre la publication et la signature contamine la mesure.
- Indiquer l’effectif. Un écart calculé sur quelques dizaines de ventes dans une commune n’a pas la même portée qu’un écart calculé sur plusieurs centaines.
Ce que cela implique pour votre vente
Le vrai levier n’est pas de deviner la marge de négociation, c’est de ne pas la créer. Un bien affiché au bon prix dans un marché actif attire plusieurs candidats, et la concurrence entre eux fait le prix. Un bien affiché trop haut perd ses premières semaines — les plus précieuses — puis se vend plus bas après des baisses successives qui signalent publiquement l’erreur de départ.
- Calez le prix sur des transactions conclues comparables, pas sur les annonces concurrentes, qui sont elles-mêmes des demandes.
- Préparez le dossier complet avant la publication : chaque défaut découvert en cours de route devient un argument de négociation.
- Faites chiffrer les travaux : un acheteur qui dispose d’un devis provisionne moins large qu’un acheteur qui imagine.
- Ne prévoyez pas de « marge pour négocier » : elle réduit le nombre de visites, donc la concurrence, donc le prix final.
- Surveillez l’intérêt des deux premières semaines : c’est le meilleur indicateur de la justesse du prix.
Sources
Office cantonal de la statistique du canton de Genève (OCSTAT), Statistique des transactions immobilières, table T 05.05.1.4.03 — distribution des prix par m² des appartements en PPE, par commune, millésime 2024. Consulter la source.
Les indices de prix au m² publiés sur neho.ch couvrent les biens vendus ou publiés sur les douze derniers mois. Aucune valeur de ce tableau n’a été estimée ou complétée : les communes dont l’effectif est insuffisant sont simplement absentes.
Comment neho vous aide sur ce point
L’écart entre votre prix affiché et le prix réellement atteignable ne se lit pas dans un barème : cela se lit dans les transactions comparables de votre quartier. neho combine l’analyse des données de marché et le regard d’un courtier local qui connaît les immeubles, les rues et les acheteurs de votre secteur.
Demandez votre estimation gratuite : vous obtenez une fourchette argumentée, le détail des éléments qui tirent votre prix vers le haut ou vers le bas, et un avis clair sur ce qui vaut la peine d’être corrigé avant la mise en vente. Si vous décidez de vendre votre bien, nos honoraires sont fixes : CHF 12’000, quelle que soit la valeur du bien.
Retrouvez toute la série sur les critères de valeur sur le blog neho.
