Les différents types de servitudes existants
Deux grandes familles de servitudes existent : les servitudes foncières et les servitudes personnelles. La première se rapporte à un bâtiment, la seconde à une personne déterminée. Dans cet article, nous nous intéresserons uniquement aux servitudes foncières, qui se divisent elles-mêmes en deux catégories : contractuelles et légales.
Définition des servitudes foncières
Avant tout, il est important de bien comprendre ce qu’est une servitude foncière. Selon l’article 730 du Code civil suisse, il s’agit « d’une charge imposée sur un immeuble (fonds servant) en faveur d’un autre immeuble (fonds dominant) et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. »
En d’autres termes, une servitude représente une charge grevant un bâtiment, qui oblige son propriétaire à accepter certaines contraintes (passage du voisin pour accéder à son propre domicile, stationnement de véhicules ou passage de canalisations). Parfois, une servitude peut également interdire certains actes, comme la construction d’un nouveau bâtiment ou l’exploitation d’une industrie bruyante.
Les servitudes foncières contractuelles
Ce sont les plus fréquentes. Elles sont définies par un contrat écrit entre les deux propriétaires, également appelé acte constitutif, qui décrit précisément la nature de la ou des servitudes. Après inscription au registre foncier, ce contrat est ensuite annexé à l’acte notarié. S’il s’avérait que les deux propriétaires remettaient en cause les contours de cet accord dans le futur, le registre foncier et l’acte notarié feraient foi. La rédaction de ce contrat doit donc être aussi précise que possible pour lever toute ambiguïté ultérieure.
Ces précisions portent notamment sur le contour juridique et l’assiette de la servitude, c’est-à-dire son étendue géographique. Fixée sur un plan établi par un ingénieur-géomètre officiel, également déposé au registre foncier, elle indique clairement la partie du bâtiment concernée par la servitude de passage, l’emplacement des canalisations ou celui de la place de parking, etc.
Le plus souvent, les servitudes foncières contractuelles sont des droits de passage ou des servitudes de vue. Les droits de passage autorisent un voisin à passer par votre terrain pour accéder à sa propriété. Les servitudes de vue quant à elles consistent à limiter les possibilités de construction d’une fenêtre ou autre baie vitrée qui occasionnerait un vis-à-vis dérangeant pour l’intimité.
Enfin, il faut noter que, dans certains cas, si la servitude est trop contraignante, elle peut s’accompagner de dédommagements financiers, versés par le fonds dominant en faveur du fonds servant.
Les servitudes foncières légales
Les servitudes foncières légales ne sont pas définies entre deux propriétaires, mais imposées par une autorité, le plus souvent la commune, ou imposées par les règles d’urbanisme en vigueur. En règle générale, il s’agit d’une limitation de hauteur pour les constructions, un droit de passage de canalisations de type gaz, eau usée ou eau potable, une interdiction d’exploiter une entreprise bruyante ou de construire un bâtiment supplémentaire sur le terrain concerné. Dans tous les cas, sa justification est l’utilité publique. Leur inscription au registre foncier reste nécessaire.
Les droits et obligations des propriétaires concernés par une servitude foncière
Le bénéficiaire de la servitude est tenu de ne pas dépasser les limites de ce qui a été convenu officiellement. Par ailleurs, il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour conserver et user de cette servitude, notamment entretenir le chemin d’accès, tailler la haie qui le longe ou encore procéder à des travaux sur la canalisation. Il doit donc supporter les frais de son entretien.
Toutefois, si le propriétaire du fonds servant peut également profiter de ces installations, par exemple un chemin, les frais de construction et d’entretien doivent être partagés entre les deux parties. C’est l’acte constitutif qui définit cette répartition.
Extinction d’une servitude foncière
Une servitude, dès lors qu’elle a été définie, demeure sur le registre foncier et tout nouveau propriétaire du fonds servant est tenu de la respecter. Toutefois, une servitude peut également s’éteindre. Deux situations se présentent : le bénéficiaire y renonce, ou elle n’a plus lieu d’être. Une radiation du registre foncier doit alors être entreprise en accord avec les deux parties.
Parfois, le propriétaire du fonds servant pourra demander à un juge de supprimer, totalement ou partiellement, une servitude qui n’aurait plus d’utilité pour le fonds dominant.
Enfin, la servitude peut disparaître d’elle-même, si les deux terrains sont rachetés par une même personne, si la commune décide d’une expropriation pour récupérer les terrains, etc.
Les servitudes peuvent rapidement devenir des sources de conflit. Il faut donc bien se renseigner sur les conditions exactes formalisées dans l’acte constitutif. Le propriétaire ou l’agence immobilière qui vous vend le bien est alors dans l’obligation de vous le fournir.
