Économies d’impôts grâce à l’accession à la propriété

mardi 10 novembre 2020 Iaguen David

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Économies d’impôts grâce à l’accession à la propriété

Par Iaguen David, le 10 novembre 2020

Trouver des leviers d’allègement fiscal est pour beaucoup une préoccupation récurrente au moment de déclarer ses impôts. Les propriétaires ont l’avantage d’avoir grâce à l’immobilier de nombreuses opportunités de déductions d’impôts.

Imposition de la valeur locative

Un propriétaire paie des impôts au niveau fédéral et cantonal sur son bien immobilier qui correspondent au revenu qu’il percevrait théoriquement s’il devait le louer. Ce montant est compris entre 60% et 70% du loyer moyen sur le marché et est déterminé par l’administration fiscale. Il est possible de faire appel sur cette décision de taxation en cas de désaccord et ainsi réduire votre taux d’imposition si l’appel venait à être accepté.
 

Les intérêts sur l’hypothèque

Les titulaires d’une hypothèque peuvent déduire de leurs impôts les intérêts hypothécaires. Plus les intérêts sont élevés plus la déduction d’impôts est importante. 
 

L’impôt sur la fortune

Il existe un levier réglementaire permettant de réduire la valeur imposable d’un bien à environ 70 % de sa valeur réelle. Dans le cas où après réduction de cette valeur, le montant de l’hypothèque est supérieur à la valeur imposable, l’impôt sur la fortune est annulé.

Exemple : 

Un bien acheté CHF 800'000.-, l’impôt sur la fortune ne porte que sur CHF 560'000.- (70% de la valeur d’achat).

L’hypothèque souscrite pour se bien couvre 75% de la valeur du bien, soit CHF 600'000.-.

La dette hypothécaire est alors supérieure au seuil d’imposition, l’impôt sur la fortune est annulé (600'000 > 560'000).
 

Frais d’entretiens déductibles et non déductibles

En matière de travaux, il est important de distinguer les frais d’entretien ou de rénovation, des frais d’investissement.

  • Si les frais visent à maintenir le bien en l’état sans augmenter sa valeur, ils sont considérés comme des frais d’entretien et sont déductibles sur présentation de justificatif.
  • Si les frais visent à augmenter la valeur du bien, ce sont alors des frais d’investissement et ne sont pas déductibles.

Les frais d’entretiens déductibles portent généralement sur la peinture des murs, le système de chauffage, l’électroménager, la réfection de la toiture, etc. Les investissements favorables à l’économie d’énergie ou de protection de l’environnement sont généralement entièrement déductibles du revenu impossible.

Si vous êtes copropriétaire et que vous contribué à un fond de rénovation, cette contribution est immédiatement déductible dans la majorité des cantons.

Il faut cependant rester prudent car ces déductions dépendent en partie de directives cantonales, nous vous recommandons de vérifier les réglementations en vigueur dans ce domaine.

Si votre bien ne nécessite pas de travaux ou si les frais engagés ont été faibles, vous pouvez déduire un équivalent forfaitaire de l’impôt fédéral :

  • 10 % de la valeur locative pour un bien de moins de 10 ans
  • 20 % de la valeur locative pour un bien de plus de 10 ans

La déduction pour l’impôt cantonal et communal peut être différente, dans certains cantons par exemple, elle est de 20% quel que soit l’âge du bâtiment.
 

Spécificités cantonales

Comme précisé à de nombreuses reprises, des spécificités cantonales existent et ce qui est parfois déductible dans un canton peut ne pas l’être dans un autre. Il est très important pour les propriétaires de bien se renseigner sur les différents leviers fiscaux existants. Mis bout à bout, les économies pourraient s’avérer au final substantielles.


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