Calcul de la surface habitable en cas de vente ou de location
La surface en mètres carrés est l’un des indicateurs clés pour évaluer un bien immobilier. Que vous souhaitiez vendre et obtenir une estimation, fixer un loyer pour une location ou planifier un projet de rénovation ou de construction, il est indispensable de bien connaître les surfaces de référence.
Le calcul de ces surfaces peut être complexe et pas toujours évident à comprendre au premier abord. Cela s’explique notamment par l’existence de deux normes distinctes, pouvant aboutir à des résultats différents.
Dans cet article, nous vous expliquons les notions de surface habitable nette, surface utile principale, surface annexe, surface extérieure et surface de référence, ainsi que leur mode de calcul.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
En Suisse, il n’existe pas de méthode standardisée pour calculer la surface habitable. Deux normes principales sont utilisées : la surface utile principale, définie par la norme SIA 416, et la surface habitable nette, selon le système d’évaluation des logements (WBS) de l’Office fédéral du logement.
Ces deux définitions se recoupent largement, mais présentent quelques différences, qui seront détaillées ci-dessous.
Surface utile principale
La surface utile principale correspond à la totalité des espaces d’un logement. Elle inclut également les surfaces occupées par des équipements fixes tels que les baignoires, les appareils de cuisine et les placards intégrés. En revanche, les caves, greniers et garages ne sont pas pris en compte dans ce calcul, tout comme les balcons et les terrasses.
Surface habitable nette
La surface habitable nette comprend toutes les surfaces accessibles et utilisables à l’intérieur d’un logement, à condition qu’elles aient une hauteur sous plafond d’au moins 1,50 mètre. Les pièces doivent être chauffées et habitables toute l’année. Les réserves, celliers et espaces de rangement similaires sont également inclus dans cette surface.
Différence entre la surface utile principale et la surface habitable nette
Il existe deux principales différences entre le calcul de la surface habitable nette et celui de la surface utile principale :
- Les réserves, celliers et espaces de stockage similaires sont inclus dans la surface habitable nette s’ils sont chauffés, mais ne font pas partie de la surface utile principale.
- Selon l’Office fédéral du logement (BWO), les pièces ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1,50 mètre peuvent être intégralement comptabilisées dans la surface habitable nette.
Surface nette vs. surface brute dans le calcul de la surface habitable
Dans une surface nette, l’épaisseur des murs n’est pas prise en compte dans le calcul. En revanche, une surface brute inclut les murs et cloisons dans la superficie totale.
Quels espaces ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable ?
Les espaces qui ne sont pas destinés à l’habitation ne sont pas inclus dans la surface habitable. Cela concerne notamment les pièces non chauffées, les terrasses, les balcons, les surfaces extérieures ainsi que les espaces annexes comme les garages, greniers et caves.
Surface extérieure
La surface extérieure comprend le balcon, la terrasse, une place de stationnement extérieure et le jardin. Pour une véranda, la prise en compte dépend de son habitabilité : si elle est chauffée et utilisable toute l’année, elle peut être intégrée à la surface habitable plutôt qu’à la surface extérieure.
Surface de référence
La surface de référence correspond à la superficie délimitée par les dimensions extérieures du bâtiment, soit la surface qu’il occupe au sol.
Surface cadastrale
La surface cadastrale correspond à la superficie totale du terrain, délimitée par les frontières de la parcelle et inscrite au registre foncier.
Calcul de la surface habitable : un élément clé pour une estimation précise
Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, le prix au mètre carré est un critère essentiel. Pour obtenir une estimation fiable ou fixer un loyer approprié, il est indispensable de connaître la surface exacte du bien. Une estimation correcte de la surface habitable joue un rôle déterminant pour éviter toute surévaluation ou sous-évaluation de votre bien.
