Achat immobilier en Suisse : combien de fonds propres devez-vous prévoir ?
L’achat d’un bien immobilier en Suisse est un projet majeur, souvent le plus important de toute une vie. Mais avant de parler de crédit hypothécaire, il faut s’intéresser à une question essentielle : combien de fonds propres faut-il pour devenir propriétaire ?
En Suisse, l'apport en fonds propres est strictement réglementé. Il constitue un critère décisif pour l'obtention d'un financement, et conditionne à la fois la viabilité de votre projet, son coût et votre pouvoir de négociation.
Dans cet article, nous vous expliquons en détail les règles applicables, les montants exigés, les sources acceptées, ainsi que des cas concrets de calculs.
En résumé :
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20 % 👉 Apport minimum exigé en fonds propres pour tout achat immobilier en Suisse
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10 % en fonds “durs” 👉 Part minimale devant provenir de liquidités hors prévoyance professionnelle
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CHF 100’000 à 200’000 👉 Apport moyen nécessaire pour un bien entre CHF 500’000 et 1 million
Combien faut-il de fonds propres pour acheter en Suisse ?
En Suisse, les établissements financiers exigent au minimum 20 % du prix d’achat en fonds propres. Cela signifie que si vous achetez un bien à CHF 800’000, vous devez apporter CHF 160’000 de votre poche.
Mais ce n’est pas tout.
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Au moins 10 % de ces fonds doivent provenir de sources "liquides" (épargne, héritage, donation), c’est-à-dire hors caisse de pension (2e pilier).
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Les frais annexes (notaire, droits de mutation, registre foncier) ne sont pas financés par la banque et doivent aussi être couverts par vos fonds propres.
Estimation des frais annexes (en % du prix du bien)
| Canton | Droits d'enregistrement + notaire + divers | Total estimé |
|---|---|---|
| Vaud | 3.3 % | ~ CHF 26’400 (pour un bien de CHF 800’000) |
| Genève | 4.5 % | ~ CHF 36’000 |
| Valais | 2.5 % | ~ CHF 20’000 |
| Zurich | 1.5 % – 2 % | ~ CHF 16’000 |
Qu’est-ce qui est accepté comme fonds propres ?
Les banques suisses acceptent différents types de fonds propres. Voici une vue d’ensemble :
✅ Fonds propres acceptés
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Épargne personnelle (compte courant ou épargne)
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Titres (actions, obligations, placements bancaires)
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3e pilier A (en retrait anticipé ou en nantissement)
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2e pilier (retrait possible dans certains cas, notamment pour résidence principale)
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Donation d’un proche (avec justificatif)
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Avance d’héritage (acte notarié recommandé)
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Valeur d’un bien existant mis en garantie
❌ Fonds généralement non acceptés
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Crédit à la consommation ou leasing
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Prêt personnel non justifié
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Crypto-actifs non déclarés
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Revenus non déclarés (argent liquide)
Peut-on utiliser le 2e ou 3e pilier ?
Oui, mais avec des conditions strictes :
3e pilier (pilier 3a) :
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Peut être retiré de manière anticipée pour l’achat d’une résidence principale
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Possible aussi de le nanti (mis en garantie sans le retirer)
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Attention à l'impôt dû sur le retrait anticipé (taux préférentiel, mais imposable)
2e pilier (LPP) :
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Retrait possible uniquement pour l’achat de votre résidence principale
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Impossible pour une résidence secondaire ou un bien locatif
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Au moins 10 % du prix du bien doit venir de fonds hors 2e pilier
Exemples de calculs concrets
| Prix du bien (CHF) | Fonds propres minimum (20%) | Dont 10% hors 2e pilier | Total à prévoir avec frais annexes (~5%) |
|---|---|---|---|
| 600’000 | 120’000 | 60’000 | ~ CHF 150’000 |
| 800’000 | 160’000 | 80’000 | ~ CHF 200’000 |
| 1’200’000 | 240’000 | 120’000 | ~ CHF 300’000 |
Fonds propres pour résidents vs non-résidents
Résidents suisses :
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Peuvent utiliser le 2e et 3e pilier
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Ont accès à des conditions standards selon leur taux d’endettement
Non-résidents / frontaliers :
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Apport exigé souvent supérieur à 30-40 %
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Fonds propres uniquement sous forme de liquidités
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Accès limité au financement en Suisse, surtout pour résidence secondaire
Fonds propres et taux d’endettement
Outre les fonds propres, les banques analysent votre capacité à assumer les charges.
Règle des 33 % :
Les charges totales (intérêts, amortissement, frais d’entretien) ne doivent pas dépasser 33 % de vos revenus bruts annuels.
Exemple :
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Revenu brut annuel : CHF 120’000
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Charges immobilières max : CHF 3’300/mois
