Pourquoi souhaitez-vous investir dans l’immobilier ? Une seule réponse pour le moins évidente : vous désirez créer des revenus passifs et faire travailler votre argent à votre place.
Oui mais… Avez-vous suffisamment de fonds propres pour vous lancer dans un tel projet ? Très sûrement !
L’investissement immobilier est un rêve pour beaucoup, qui n’est finalement réalisé que par très peu. Peut-être les plus audacieux ! Ou simplement des personnes qui se sont rendues compte que l’argent laissé à la banque ne leur rapporte rien… Si ce n’est des pertes dues à l’inflation puisque la valeur de votre argent diminue d’année en année.
Objection numéro une : l’immobilier c’est pour les riches !
Il faut l’admettre, les banques prêtent beaucoup plus aux personnes aisées… Mais est-il vraiment nécessaire de l’être pour démarrer un projet immobilier ? N’existerait-il pas plusieurs manœuvres afin d’investir ?
Le financement participatif
Aussi appelé crowdfunding, il est une belle carte à jouer dans la mesure où votre financement sera moindre, tout comme votre part. Néanmoins, il faut bien commencer quelque part et vous augmenterez vos rentabilités au fur et à mesure.
Ce concept ouvre les portes de l’investissement immobilier à un plus large public et permet d’en dégager un bénéfice après investissement (dans le cas d’une revente) ou alors un rendement en louant le bien acheté.
En plus d’obtenir le montant souhaité pour subvenir à votre projet, ces autres personnes apportent leur connaissance et potentiellement de précieux conseils. Car oui, bien connaître le marché est d’une importance capitale. C’est pourquoi il est tout aussi utile de se faire aider par des professionnels du secteur comme des courtiers, gérants, architectes ou même des entrepreneurs ayant déjà fait leurs preuves dans ce milieu.
Cette connaissance du marché vous permet de réaliser une “étude” de l’environnement et d'en savoir plus sur les installations, les accès, les transports et autres services susceptibles d’intéresser de futurs locataires. De même si vous souhaitez acquérir un bien qui prendra de la valeur au fil du temps, il est essentiel d’obtenir des informations sur les futures infrastructures qui vont se construire aux alentours.
Investir en PPE, quels avantages ?
Ce type de bien permet de partager les frais liés à l’immeuble entre tous les copropriétaires. Le second avantage réside dans la possibilité de prévoir les charges à l’avance, donnant ainsi une meilleure visibilité à votre prévisionnel de retour sur investissement.
De manière générale, nous conseillons d’investir dans plusieurs petits studios en ville, plutôt qu’un grand cinq pièces. La démultiplication des biens lissera le risque de vacance locative. D’autant plus que les studios sont occupés à 98 % par des locataires, et les 2 pièces à 94 %.
Si vous décidez d’investir seul, vous devez posséder une partie du montant total en fonds propres, à savoir un minimum de 20 %.
Prenons l’exemple d’un bien dont le prix s’élève à 1’000’000 CHF. Vous devrez être en capacité de vous acquitter d’au moins 200’000 CHF. La moitié de cette somme peut venir de vos comptes ou d’un troisième pilier tandis que le reste peut être pris sur le deuxième pilier.
Investir seulement 20 % du montant total est aussi un conseil, même si votre capacité de financement est bien supérieure ! Les taux d’intérêt aussi bas permettent de réaliser des rendements sur fonds propres bien supérieurs.
Avec prêt hypothécaire :
- Prix du bien : 1’000’000 CHF
- Montant payé directement : 200’000 CHF ; Montant du prêt hypothécaire : 800’000 CHF
- Loyer annuel du bien : 25’000 CHF
- Loyer moins les intérêts du prêt hypothécaire (taux annuel de 1,5 %) : 13’000 CHF
- Coûts d’entretien de l’ordre de 2’500 CHF : 10’500 CHF
- Imposition sur le bien (20 %), revenu net : 8’400 CHF
- Si 200’000 CHF investis, le taux de rendement s’élève à : 4,20 %
Sans prêt hypothécaire :
- Prix du bien : 1’000’000 CHF
- Loyer annuel du bien : 25’000 CHF
- Coûts d’entretien de l’ordre de 2’500 CHF : 22’500 CHF
- Imposition sur le bien (20 %), revenu net : 18’000 CHF
- Si 1’000’000 CHF investis, le taux de rendement s’élève à : 1.80 %
Ce qui veut dire que votre investissement peut rapporter 2,33 fois plus de rendement si vous réalisez un prêt hypothécaire.
Obtenir un prêt hypothécaire
En ce qui concerne l’accord de prêts hypothécaires, les banques sont relativement strictes car elles se basent sur le “taux historique” de 5 % et non l’actuel (qui est remarquablement bas, aux alentours de 1,50 %). Abaisser ce taux mettrait en danger une grande partie des ménages en cas de hausse du marché. L'emprunteur doit être encore capable de rembourser son crédit à l'échéance du taux fixe, le taux réel pourrait être plus élevé et les charges doubler, voire tripler.
Selon Alexandre Buga, expert-réviseur, partenaire chez Deloitte : “La situation des banques Suisses est solide en comparaison internationale et bien gérée dans l’ensemble”. Il s’explique : “La législation prudentielle a évolué dans la bonne direction. Aujourd’hui, les conseils d’administration posent des limites claires aux risques encourus”.
Rassurant car les banques pourraient absorber sans grande difficulté une hausse de taux de 200 points de base, soit une augmentation de 1 à 3 %.
Contrairement à la bourse, investir dans la “pierre” vous évite le risque de tout perdre instantanément. La valeur de votre bien peut diminuer mais en aucun cas descendre à zéro. C’est pourquoi bien choisir la localisation est essentiel et vous assure un rendement.
