Passer de particulier à «commerçant professionnel d'immeubles» lors d'une vente d'un bien immobilier signifie que les gains réalisés lors de la vente sont également soumis à l’impôt fédéral direct (AVS pour les indépendants) - et sont donc beaucoup plus élevés.
Selon la pratique fiscale Suisse actuelle, uniquement la vente de biens immobiliers remet en cause une potentielle requalification en tant qu'activité de commerce professionnel de biens immobiliers (la location de biens n'est pas assujettie à cette qualification). Cependant, c'est le canton ou se situe le bien immobilier qui dicte votre statut lors d'une vente.
Mais combien de maison puis-je vendre en tant que particulier avant d'être "un commerçant de bien"?
Dans la pratique, aucun chiffre/plafond/limite n'est officiellement publié par l'administration Suisse quant au nombre de transactions immobilières admises - puisque cela dépend exclusivement des cantons et du contexte.
Il est néanmoins important de signaler que selon les circonstances et les cantons, il suffit d’une seule vente de propriété pour que le contribuable soit reclassé comme commerçant professionnel de biens immobiliers. Chaque canton procède à une appréciation sur la base de sa propre pratique administrative.
Les raisons habituelles d'une requalification en "commerçant professionnel immobilier" lors de la vente d'une maison
Aucune règle a proprement défini au niveau national, mais plutôt des cantons et des contextes qui définissent ce fameux statut - qui fera finalement varier énormément le taux d'imposition final.
Par exemple, 1 maison vendue peut déjà suffire à changer le statut du vendeur du bien immobilier dans certains cantons; si l'administration fiscale estime :
- que le contribuable dispose de connaissances techniques particulières
- que les contribuables sont des architectes / gestionnaires de patrimoines immobiliers / artisans de la construction
- etc...
Une décision cantonale à anticiper selon le canton où se situe le bien
La vente d'un bien immobilier est donc susceptible de réserver une surprise désagréable aux propriétaires présumés privés qui peuvent être requalifiés comme «commerçants professionnels de biens immobiliers» et être imposés en conséquence.
Outre l'impôt sur les gains immobiliers, les gains réalisés lors de la vente d'un bien immobilier sont (dans le cas d'un commerçant de bien) soumis à l'impôt fédéral direct et cela peut représenter une charge supplémentaire de 20% selon le canton.
