Tout savoir sur la vente et l'achat en viager

mercredi 10 juin 2020 Angelo Mellone

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Tout savoir sur la vente et l'achat en viager

Par Angelo Mellone, le 10 juin 2020

Vendre ou acheter en viager offre de nombreux avantages. Découvrez tout ce qui entoure ce type de contrat.

Le viager est un contrat de vente immobilière un peu différent. Il s’avère intéressant pour chacune des parties. Vendre sa maison ou son appartement en viager permet au vendeur d’obtenir des revenus complémentaires à vie. Pour l’acheteur, il offre la possibilité d’investir dans la pierre à moindre coût.
 

Qu’est-ce que la vente en viager ?

Le viager est un contrat de vente d’un bien immobilier qui consiste à vendre un logement à une personne en échange du versement d’une rente. La rente est due pendant toute la durée de vie du vendeur. La particularité de ce contrat est qu’il permet à un propriétaire de vendre son bien tout en préservant, jusqu’à la fin de sa vie, son droit de résidence dans le logement.

Le viager est donc une variante de la vente immobilière classique. L’acheteur est appelé le débirentier, le vendeur est lui appelé le crédirentier. Ce contrat particulier de vente à paiement différé définit les obligations dues pendant toute la vie d’une personne et dont l’extinction est subordonnée au décès d’une personne.

Le viager est un acte notarié à la forme authentique. Le rôle du notaire est primordial dans cette procédure. Il est garant de l’équilibre contractuel et il doit s’assurer de la sauvegarde des intérêts des parties.
 

Une solution parfaite pour les propriétaires vieillissants

Le viager est l’une des solutions de financement de retraite la plus ancienne du monde. La vente d’un bien en viager ne change rien dans le quotidien du vendeur qui continue de jouir d’un droit d’usage et d’habitation. Et c’est un moyen de s’assurer d’un apport mensuel d’argent, revalorisé tous les deux ans, et ce jusqu’à la fin de sa vie.

L’espérance de vie s’allongeant, cette pratique est souvent utilisée pour permettre de financer les retraites à rallonge des propriétaires vieillissants. Ces derniers, pouvant rester dans leurs logements plus longtemps, notamment grâce à l’évolution de la qualité des soins médicaux, doivent souvent trouver des solutions pour le paiement des charges correspondantes.
 

Le financement du viager

Il existe deux types de viagers : le viager occupé et le viager libre. Dans le premier cas, le vendeur souhaite continuer à vivre dans le logement. Dans le deuxième cas, le vendeur n’habite pas le logement.

Le financement d’un viager peut être réalisé de deux façons :

  • Avec le versement d’un capital, nommé le bouquet, complété par le versement d’une rente viagère ;
  • Soit avec le versement d’un capital unique.

Le montant du bouquet, versé à la signature du viager, est déduit du prix d’achat du bien.

Pour définir le montant du bouquet et des rentes, il convient de faire appel à un spécialiste en immobilier. Le calcul est fait en fonction de la valeur vénale du bien. Tant que le vendeur est en vie, l’acquéreur acquiert uniquement la propriété juridique du bien immobilier.

Pour que la vente soit possible, l’acheteur devra remplir les conditions d’obtention du financement. Il devra de façon générale être en capacité de financer le bouquet avec des fonds propres. En effet, les banques sont assez réticentes aux prêts pour un viager. Le vendeur préservant le droit d’habitation, les établissements financiers sont dans l’incapacité de saisir le bien en cas de problèmes de paiement. Sans garantie de 1er rang sur le bien, ils restent frileux.

Si le bien immobilier est hypothéqué, le bouquet doit impérativement permettre de rembourser l’hypothèque. Sans cela, la vente en viager n’est pas possible.
 

La fiscalité d’un contrat de vente en viager

La fiscalité relative au contrat de vente en viager est celle de droit cantonal. Pour obtenir les modalités, il convient de se renseigner auprès de son autorité fiscale.

Quelle que soit l’autorité fiscale du vendeur, le crédirentier est tenu de déclarer dans sa déclaration d’impôt la valeur du droit d’habitation ainsi que les rentes viagères perçues durant l’année à hauteur de 40 %. En ce qui concerne l'acheteur, celui-ci doit s’acquitter de l’impôt sur les droits de mutation calculé sur le prix global. Les rentes viagères versées sont elles déductibles dans la déclaration à hauteur de 40 %.
 

Garanties et obligations du vendeur

Le vendeur est totalement libre de mettre son bien en vente par un viager. Le consentement de ses héritiers n’est pas nécessaire. Plusieurs garanties lui sont apportées. Si l’acheteur ne paie plus ses rentes, la vente est tout simplement annulée. Dans le cas où l’acheteur décède avant le vendeur, ce sont les héritiers qui devront continuer à payer.

Le vendeur possède également des obligations : il lui est interdit de louer le bien ni de céder son droit d’habitation.
 

Avantages et inconvénients pour l’acheteur

L’achat en viager comporte certains risques pour le débirentier. En effet, en s’engageant à payer une rente mensuelle au vendeur jusqu’à la fin de sa vie, la date de fin de la dette n’est pas connue au moment de la signature de l’acte de vente. L’acheteur ne peut donc pas connaître le prix final payé, car il dépend de la durée de vie du crédirentier.

En revanche, acheter un bien en viager est un placement sûr et avantageux, notamment au niveau fiscal. Il permet de dispenser l’acheteur d’une souscription d’un prêt hypothécaire. Au-delà de l’aspect financier, cette solution d’achat est un investissement moral. L’acheteur s’assure d’un patrimoine tout en permettant au vendeur de jouir d’une retraite décente.


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