Le viager en Suisse
L'acquisition d'un bien immobilier en viager consiste à en devenir propriétaire en versant initialement une somme partielle, puis des paiements réguliers (rentes viagères) au vendeur jusqu'à son décès. Ce type de transaction, qui peut être considéré comme un crédit de durée variable, est sécurisé par des clauses spécifiques dans l'acte notarié.
On distingue deux formes de viager :
Le viager occupé, où le vendeur conserve un droit d'habitation. Dans le viager occupé, qui représente la grande partie des viagers, le contrat spécifie la répartition des charges, le vendeur assumant généralement les dépenses courantes et l'acquéreur les grosses réparations ainsi que les taxes foncières.
Le second est le viager libre (beaucoup moins courant), où le logement est immédiatement disponible. Le processus est direct : le montant total du bien est transformé en rente, permettant ainsi à l'acheteur de bénéficier du bien dès la finalisation de la vente.
Comment fonctionne le viager en Suisse?
Lors de la vente d'un bien immobilier en viager, le propriétaire ne reçoit pas le prix d'achat du bien de l'acheteur en une seule fois, mais sous la forme d'une rente mensuelle (rente immobilière) qui assure un paiement à vie au vendeur. Il est courant, lors de la vente d'une rente viagère, d'avoir un acompte unique au début de la période, qui réduit la rente mensuelle.
En convenant d'une période de garantie de la rente, il est possible pour les parties de définir une durée minimale pour la rente. Si le vendeur décède plus tôt, ses héritiers reçoivent les tranches restantes de la rente immobilière. En règle générale, les parties à la vente d'une maison en viager conviennent également d'un droit de résidence à vie ou d'un usufruit pour le vendeur sur la propriété. Les rentes viagères peuvent ainsi garantir un revenu fixe jusqu'à un âge avancé et, dans certaines circonstances, verser un montant supérieur à celui qui a été versé.
Est-ce vraiment intéressant de vendre en viager ?
À première vue, la vente en viager est une bonne chose, mais au final, le bilan est rarement positif. En effet, le prix de vente est calculée très précisément de sorte qu'il faudrait que le vendeur vive jusqu'à un âge très avancé pour que le montant versé par la rente soit supérieur ou égal à la valeur du bien immobilier. En outre, la rente viagère n'est pas optimale d'un point de vue fiscal. Les propriétaires gagnent généralement plus en vendant directement leur bien immobilier.
Contrairement aux rentes de l'AVS ou de la caisse de pension, seuls 40 % de la rente sont imposés comme revenu, mais ce n'est qu'un allégement fiscal en apparence. Car ces 40 % comprennent également la réduction de capital qui a lieu dans le cadre du versement de la rente. Or, le bien, c'est-à-dire le montant initial du capital, a déjà été financé par le revenu imposé, c'est pourquoi le nouveau prélèvement d'un impôt signifie une double imposition.
En revanche, les revenus de l'épargne ne sont pas imposés. Dans ce cas, il est plus intéressant d'utiliser d'épargner le capital provenant de la vente de biens immobiliers.
Le seul avantage est le transfert différé du droit de rester dans la maison ou l'appartement connu, mais cela peut aussi être réglé par des contrats appropriés. Dans la pratique, il arrive souvent que les vendeurs souhaitent attendre quelques mois supplémentaires - rarement même une ou plusieurs années - avant de remettre leur bien aux nouveaux propriétaires. Une période de temps prévisible permet généralement aux deux parties de planifier une transition réglementée et un déménagement sans stress.
En tant que courtiers en immobilier, nous ne recommandons pas la vente d'un bien immobilier sur la base d'une rente en raison des pertes financières substantielles qu'elle entraîne pour le propriétaire.
Cependant, nous sommes heureux de discuter de votre situation spécifique et, pour vous aider à prendre votre décision, nous vous proposons toujours une évaluation non contraignante de votre propriété par nos agents immobiliers Neho. Neho est la première agence immobilière sans commission, permettant aux propriétaires de vendre leur bien pour CHF 12'000.-, économisant ainsi des dizaines de milliers de francs de commission immobilière.
