Investissement immobilier : comment sont calculés les impôts sur le gain immobilier ?

jeudi 18 juin 2020 Iaguen David

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Investissement immobilier : comment sont calculés les impôts sur le gain immobilier ?

Par Iaguen David, le 18 juin 2020

Tout bénéfice réalisé lors de la vente d’un immeuble ou d’un terrain est sujet à l’impôt sur le gain immobilier. Découvrez comment est fixé le montant dû et quels sont vos marges de manœuvre.

Côté vendeur

Tout bénéfice lors d’une vente immobilière (immeuble ou terrain) est sujet à l’impôt sur les gains immobiliers. Cette taxe varie d’un lieu à l’autre puisque chaque canton est libre d’appliquer son taux d’imposition. Certains tiennent compte des bénéfices réalisés et ainsi, appliquent un barème progressif en fonction des gains obtenus. D'autres le calculent selon la durée de détention du bien : plus elle est longue, plus l'impôt sera réduit. À l'inverse, il est majoré pour une détention jugée trop courte. Les cantons restants appliquent ces deux critères.

En détail :

Lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat initial, vous devez vous acquitter de cet impôt. Il concerne uniquement la différence qui sépare ces deux prix. En l’état actuel, la quasi-totalité des biens vendus sont soumis à cette taxe puisque les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter ces vingt dernières années.

Toujours est-il qu’il est possible de réduire cet impôt et de ne pas le payer dans son intégralité. Tous les frais d’investissement liés au bien immobilier peuvent être déduits. Il s’agit des dépenses liées à des rénovations ou aménagements. Avec preuve à l’appui, vous pouvez aussi soustraire l’ensemble des coûts de transfert de propriété comme les commissions de courtage, les honoraires d’avocat ou bien les droits de mutation.

Beaucoup de cantons autorisent une réduction de l’imposition sur le gain en fonction de la durée de possession du bien. Si vous possédez une maison ou un terrain depuis de nombreuses années, alors vous payerez moins d’impôts. À titre d’exemple : l’impôt sur le gain pour un bien détenu depuis 20 ans ou plus dans le canton de Zurich est réduit de moitié. À l’inverse, la majorité des cantons le majorent en cas de courte durée de possession.
 

Exemple concret d’imposition sur gain immobilier :

- Une maison achetée CHF 700'000.- puis revendue CHF 1'000'000.-
- Les investissements ayant généré une plus-value s’élèvent par exemple à CHF 50'000.-
- Il en résulte donc un bénéfice net de CHF 250'000.-

Voici les différents montants de l’impôt sur les gains immobiliers dans les villes suivantes :

Durée de possession du bien immobilier    Après 5 ans        Après 20 ans

Impôt sur les gains immobiliers à Aarau          CHF 75'000.-        CHF 25’000.-

Impôt sur les gains immobiliers à Berne           CHF 72’630.-        CHF 45’686.-

Impôt sur les gains immobiliers à Genève        CHF 75’000.-       CHF 25’000.-

Impôt sur les gains immobiliers à Lausanne    CHF 45’000.-       CHF 22’500.-

Impôt sur les gains immobiliers à Lugano         CHF 65’000.-       CHF 12’500.-

Impôt sur les gains immobiliers à Lucerne        CHF 52’565.-       CHF 46’257.-

Impôt sur les gains immobiliers à Saint-Gall   CHF 75’476.-       CHF 69’815.-

Impôt sur les gains immobiliers à Zurich           CHF 84’930.-       CHF 44’700.-

Source : TaxWare, décembre 2019
 

Il n’existe pas d’exonération de l’impôt sur le gain immobilier, mais ce dernier peut être reporté si vous achetez un nouveau bien-fonds, c’est-à-dire un bien qui vise à remplacer le précédent. Deux conditions doivent être remplies pour permettre ce report :

1. Les bénéfices de la vente doivent être réinvestis ;

2. Le prix du nouveau bien-fonds doit être supérieur.

Toute autre raison telle que la vente d’une maison individuelle pour l’achat d’un bien plus adapté et moins cher en raison d’un âge avancé n’est pas prévue. Vous devrez donc vous acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers.

Dans le cas d’un remplacement, l’impôt devient exigible dès que le second bien-fonds est à son tour vendu. Cependant, il peut être à nouveau reporté s’il s’agit d’un autre achat de remplacement. Ainsi, les cantons ont inscrit dans leurs lois ou leurs pratiques le délai qu’ils jugeaient appropriés entre la vente et l’achat du nouveau bien. Celui-ci est généralement de deux ans.

Enfin, l’impôt peut être reporté lors d’un changement de propriétaire au sein d’une famille :

- Lors d’une séparation ;

- En cas de succession ou d’avancement d’hoirie.

Dans ce dernier cas et comme expliqué précédemment, l’impôt sur les gains immobiliers sera calculé en tenant compte de la durée de possession totale dans la famille.
 

Côté acheteur 

Habituellement, l’impôt sur le gain immobilier est payé par le vendeur. Dans certains cas, il se peut qu’il ne puisse pas s’en acquitter. Dès lors, la plupart des cantons se retournent vers le nouveau propriétaire. De cette façon, l’administration fiscale peut obtenir l’impôt directement auprès de l’acheteur.

Afin d’éviter ce genre de situation, voici 5 conseils pour vous protéger :

1. Se renseigner sur d’éventuels problèmes liés à des paiements relatifs à l’impôt sur les gains immobiliers auprès de la commune ou du service des contributions de votre nouveau lieu d’habitation ;

2. Conclure avec le vendeur un accord qui vise à déposer le montant d’impôt dû, soit auprès du service des impôts, soit sur un compte bloqué dans une banque ;

3. Déposer sur un compte bloqué le prix d’achat et d’en donner l’accès au vendeur uniquement une fois que le paiement de l’impôt sur les gains immobiliers est réalisé ;

4. Régler l’impôt sur les gains immobiliers au nom du vendeur et le déduire du montant total du prix d’achat ;

5. Faire apparaitre une clause dans le contrat de vente qui oblige le vendeur à s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers.

Sachez que ce type de situation demeure relativement rare et que le risque reste très minime.


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