Hypothèque : comment calculer sa capacité financière afin d’assumer un prêt hypothécaire

mercredi 3 juin 2020 Iaguen David

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Hypothèque : comment calculer sa capacité financière afin d’assumer un prêt hypothécaire

Par Iaguen David, le 3 juin 2020

Découvrez de manière simplifiée, comment est calculée votre capacité financière afin d'acheter un bien immobilier en Suisse.

Depuis la crise immobilière des années 90’, les banques suisses prêtent une grande attention à la solvabilité de leurs clients avant l’attribution d’un prêt hypothécaire. Une précaution justifiée par des taux hypothécaires ayant atteint près de 10% par le passé.
 

Qu’est-ce que la tenue des charges ?

Ce que l’on appelle « la tenue des charges » représente la capacité financière d’un ménage à rembourser un prêt hypothécaire. Elle est évaluée selon les revenues disponibles, la valeur du logement, les intérêts et les exigences de remboursement. Après calcul, la somme à verser mensuellement doit être inférieure à 33% des revenus du ménage. Tout comme la location, vous devez être en possession d’un salaire 3 fois supérieur à ce que la banque demande.

C’est au moment du calcul que l’impact de la fameuse crise des années 90’ se fait ressentir. Par prudence et obligation, les banques ne se basent pas sur le taux en cours (qui est historiquement bas) qu’elle prévoit de faire payer à l’emprunteur, mais sur un taux fictif plus élevé de l’ordre de 5% en moyenne. Un choix qui leur permet de s’assurer qu’une potentielle future hausse des taux pourra être assumée par le ménage.

Lorsque l’on souhaite acheter un bien avec l’aide de la banque, il est obligatoire de payer un minimum de 20 % du prix du bien, l’hypothèque maximale pouvant couvrir les 80 % restants. Les fonds propres utilisés peuvent provenir de différentes sources :

  1. Épargne
  2. Titres
  3. Avancement d‘hoirie
  4. Prêt de tiers
  5. Prestations propres
  6. Terrain
  7. Caisse de pension (à hauteur de 10% ou plus)
     

Comment calculer le coût d'une hypothèque ?

Exemple concret : un couple souhaite acheter une maison à Savigny dont le prix est de CHF 1'000'000.-

Imaginons que vous souhaitiez financer ce bien avec 20% de fonds propres (CHF 200'000.-) et 80% de prêt hypothécaire (CHF 800'000.-).

Pour rembourser ce prêt, vous devrez évidemment payer le taux d’intérêt (admettons 1,5%) jusqu’à ce que l’entièreté du crédit soit réglé. = CHF 12'000 annuel

S’ajoute ensuite l’amortissement qui doit être réglé sur 15 ans maximum. Ce dernier est calculé de la façon suivante : votre hypothèque – 65%. Dans notre exemple : 80% - 65% = 15% (pourcentage qui représente le maximum possible puisque l'hypothèque ne peut pas excéder 80%). De manière constante, cela revient à payer 1% de votre hypothèque chaque année. = CHF 8'000.- annuel

Enfin, la banque tient compte de l’entretien du bien immobilier et l’estime en moyenne à 1%. = CHF 10'000.- annuel

En résumé :

Prix du bien CHF 1'000'000.-  
Fonds propres CHF 200'000.-  
Hypothèque CHF 800'000.-  
Amortissement = 1% CHF 8'000.- "800'000 x 1%"
Taux d'intérêt = 1,5% CHF 12'000.- "800'000 x 1,5%"
Entretien = 1% CHF 10'000.- "1'000'000 x 1%"
Paiement annuel CHF 30'000.- "8'000 + 12'000 + 10'000"
Salaire annuel requis CHF 90'000.- "30'000 x 3"

Si ce crédit vous est attribué, vous payerez environ CHF 30'000.- annuel, soit CHF 2'500.- par mois.

Mais la banque, en vue de l’attribution d’un prêt hypothécaire, ne va pas se baser sur le taux actuel (ici 1,5%), même s’il s’agit de celui que vous payerez. Elle va se baser sur un taux d’intérêt fictif de 5%.

Voici le calcul qu’elle effectue :

Prix du bien CHF 1'000'000.-  
Fonds propres CHF 200'000.-  
Hypothèque CHF 800'000.-  
Amortissement = 1% CHF 8'000.- "800'000 x 1%"
Taux d'intérêt = 5% CHF 40'000.- "800'000 x 5%"
Entretien = 1% CHF 10'000.- "1'000'000 x 1%"
Paiement annuel fictif CHF 58'000.- "8'000 + 40'000 + 10'000"
Salaire annuel requis CHF 174'000.- "58'000 x 3"

Le salaire annuel fictif demandé est en fin de compte beaucoup plus élevé et peut bloquer l’accès au crédit hypothécaire.
 

Une autre subtilité concerne l’amortissement.

Imaginons cette fois-ci que vous souhaitiez acquérir ce même bien d’une valeur de CHF 1'000'000.- et le financer avec 40% de fonds propres (CHF 400'000.-) et 60% de prêt hypothécaire (CHF 600'000.-).

Pour rembourser ce prêt, vous devrez toujours payer le taux d’intérêt (1,5% à nouveau) jusqu’à ce que l’entièreté du crédit soit réglé. = CHF 9'000 annuel

Dans ce cas, il n'y a pas d’amortissement puisqu’il s’agit de « votre hypothèque – 65% »    
Dans cet exemple, vous ne demandez que 60% de prêt hypothécaire : 60% - 65% = -5% (ce qui revient à zéro). Du moment que votre hypothèque est de 65% (ou moins) du prix du bien, vous n'êtes pas obligés de payer l’amortissement. = CHF 0.- annuel

Enfin, la banque tient toujours compte de l’entretien du bien immobilier : 1%. = CHF 10'000.- annuel

En résumé :

Prix du bien CHF 1'000'000.-  
Fonds propres CHF 400'000.-  
Hypothèque CHF 600'000.-  
Amortissement = 0% CHF 0.-  
Taux d'intérêt = 1,5% CHF 9'000.- "600'000 x 1,5%"
Entretien = 1% CHF 10'000.- "1'000'000 x 1%"
Paiement annuel CHF 19'000.- "9'000 + 10'000"
Salaire annuel requis CHF 57'000.- "19'000 x 3"

Si ce crédit vous est attribué, vous payerez environ CHF 19'000.- annuel, soit CHF 1'583,33.- par mois.

Pour attribuer ce prêt hypothécaire, la banque va dans son cas réaliser le calcul suivant :

Prix du bien CHF 1'000'000.-  
Fonds propres CHF 400'000.-  
Hypothèque CHF 600'000.-  
Amortissement = 0% CHF 0.-  
Taux d'intérêt = 5% CHF 30'000.- "600'000 x 5%"
Entretien = 1% CHF 10'000.- "1'000'000 x 1%"
Paiement annuel fictif CHF 40'000.- "30'000 + 10'000"
Salaire annuel requis CHF 120'000.- "40'000 x 3"

Malgré les taux d'intérêt au plus bas, les exigences des établissements financiers restent relativement hautes, ce qui explique cette difficulté pour devenir propriétaire. Si vous êtes à la recherche d'un financement hypothécaire, vous pouvez dans un premier temps réaliser un bilan financier de votre situation en cliquant ici.

Si vous souhaitez en apprendre davantage sur les fonds propres et ses incidences fiscales, il vous suffit de cliquer ici


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