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Genève : les différentes surfaces des appartements

Par Nicolas Pivin , le 9 septembre 2022

Vous souhaitez acheter ou vendre un appartement en PPE (propriété par étage) dans le canton de Genève ? Il est alors inévitable que l’on vous évoque la surface habitable nette ainsi que la surface PPE du bien lors de votre processus. Mais à quoi correspondent réellement ces valeurs ? Laquelle fait foi ? Laquelle est la plus représentative de la surface effectivement habitable ? Dans cet article nous répondons à ces questions afin de vous aider à y voir plus clair et éviter toute confusion et mauvaise surprise.

Qu’est-ce que signifie “surface PPE” ? 

Dans le canton de Genève, s’il est d’usage de faire référence à des mètres carrés PPE lors de l'acquisition d’un appartement neuf, il s’agit avant tout d’une tournure “commerciale”. C’est cette donnée qui est utilisée comme surface de vente lors du passage chez le notaire. Elle est d’ailleurs calculée de manière indépendante par un géomètre officiel. 

La surface PPE inclut dans son calcul : 

  • La surface intérieure des pièces du logement ; 
  • La surface de construction intérieure, soit la surface utilisée par les éléments de construction du logement notamment par les murs situés à l’intérieur ou les passages de gaines techniques ; 
  • Et enfin la surface des murs extérieurs qui n’est comptabilisée qu’à 50% dans le cas de murs mitoyens.

La surface PPE correspond donc à la surface indiquée et visible sur le cahier de répartition des locaux de la PPE. Ainsi, cette surface prend en compte la surface totale du logement dans son ensemble sans tenir compte des différentes séparations des pièces. Sa valeur prix / m² PPE est donc plus basse que celle du prix au mètre carré habitable. 

Les surfaces extérieures, balcons, terrasses ou jardins sont également mesurées en surface PPE au travers du cahier de répartition des locaux.

 

Quelle différence avec la surface nette habitable ? 

La surface nette habitable est le type de surface utilisée par les agents immobiliers et qui fait foi lors de l’évaluation des biens. Contrairement à la surface PPE, la surface nette habitable ne prend pas en compte la surface de construction intérieure du logement. Autrement dit, seul l’espace réellement utilisable par les habitants et où des meubles peuvent être disposés est pris en compte. On inclut donc uniquement la surface au sol comprise entre tous les murs, et ce, pour chaque pièce du logement. Il est donc tout à fait normal de trouver une différence entre la surface nette habitable et la surface PPE puisque l’espace utilisé par les murs n’est pas comptabilisé. 

Il est important de noter que les surfaces pondérées sont également prises en compte lors de l’évaluation du bien et ont une incidence sur cette dernière. Il s’agit à nouveau des surfaces externes du logement qui sont prises en compte à 50% pour les balcons, 33% pour les terrasses et enfin à 10% pour les jardins. 

 

Vous connaissez désormais la différence entre la surface PPE et la surface habitable nette. En tant que vendeur comme en tant qu’acheteur, il est important de bien saisir cette différence afin de comprendre la surface réelle du logement puisqu’elle impactera directement le prix de vente ou d’achat du bien. Si vos doutes persistent quant à la surface réellement habitable de votre bien, n’hésitez pas à contacter votre agent local Neho à Genève. Il sera en mesure de confirmer avec vous la surface à prendre en compte afin d’éviter les mauvaises surprises mais aussi de mieux comprendre l’estimation fournie dans le cadre d’une vente.


Liens rapides:

  1. Qu’est-ce que signifie “surface PPE” ? 
  2. Quelle différence avec la surface nette habitable ? 

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