Immobilienerträge: Der Drahtseilakt zwischen Risiko und Rendite

Dienstag 14 Juli 2020 Anne-Lucie Simonin

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Immobilienerträge: Der Drahtseilakt zwischen Risiko und Rendite

Von Anne-Lucie Simonin, 14. Juli 2020

Es gibt eine altbekannte Regel, die als Massstab für gewinnbringende Immobilieninvestitionen dient: Der Zweck heiligt die Mittel, und die Rendite das Risiko. Wozu diese Regel? Was bedeutet das in der Praxis in Bezug auf die Überlegungen, die hinter der Auswahl der richtigen Investition stehen? Auf diese Fragen möchten wir im folgenden Artikel etwas genauer eingehen...

Die Beziehung zwischen Risiko und Rentabilität bei Immobilien  

Ist es wirklich notwendig, sich auf risikoreiche Investitionen im Immobilienbereich einzulassen, nur um die Rentabilität und den Ertrag jeden Monat zu steigern? Nicht unbedingt, denn Risiko bedeutet nicht immer gleich Rendite, und nicht alle Risiken sind es wert, sie einzugehen!
 

Investitionen, Risiken und Rentabilität

Was Investoren von einer rentablen Immobilieninvestition erwarten, ist, dass sie ihnen jeden Monat ihren Zielen entsprechend Geld bringt. Aus diesem Grund muss für jedes seriöse Projekt eine Rentabilitätsrate oder auch Ertragsrate berechnet werden. Dieses Verhältnis, das den Preis der erwarteten Einnahmen einer Immobilie zu den Kosten des Vorhabens (Kaufpreis und Gebühren) in Beziehung setzt, ist ein wichtiger Indikator der Investmentperformance.

Der Risiko-Aspekt kommt dann ins Spiel, wenn wir über alle Faktoren sprechen, die dieses Verhältnis potenziell zum Negativen beeinflussen könnten. Man spricht von risikoreicheren Anlagen, wenn die Risikofaktoren hoch sind, und von sicheren Anlagen, wenn diese niedrig sind. Der Reiz von sicheren Projekten besteht darin, dass sie ihren Investoren garantieren, dass sie ihr Geld zurückbekommen, d.h. dass sie kein Geld verlieren. Es handelt sich meist um neue, gut gelegene, "pflegeleichte" Objekte, die schnell einen Abnehmer finden. Sie sind anfangs meistens teurer in der Anschaffung und haben daher auch eine niedrigere Rendite als ältere Objekte, die zwar schwieriger zu verwalten, dafür aber billiger in der Anschaffung sind. Es besteht also eine Korrelation zwischen Risiko und Rentabilität, d.h. je höher das Risiko, desto rentabler die Investition.
 

Mietrisiken unter der Lupe

Es sind also die hohen Renditen, die Investoren zu rentablen, aber auch risikoreicheren Immobilieninvestitionen bewegen. Die Finanziers sprechen vom "Renditepotenzial" dieser Investitionen, die übrigens eine umfassende Kenntnis der jeweiligen Mietrisiken voraussetzen. Diese Risiken beruhen auf mehreren Kriterien: der Lage des Objekts, seinem Alter und der Leerstand.
 

Die Lage

Der Standort bestimmt unter anderem, ob sich die Immobilie leicht vermieten lässt. Für Wohnungen in attraktiven Gebieten - sprich, in Grossstädten, die Einzugsgebiete für Pendler sind, mit dynamischer Demographie, schönen Vierteln und einer guten Infrastruktur - stellt das also meist keine Risikoquelle dar. Die Nachfrage nach dieser Art von Immobilien ist im Allgemeinen höher als das Angebot, was die Kaufpreise natürlich in die Höhe treibt.

Andererseits kann ein Landhaus oder eine abgelegene Immobilie in einer ruhigen Gegend einen attraktiven Quadratmeterpreis bieten, ist jedoch auch eine riskantere Investition.

Seien Sie jedoch vorsichtig; selbst in einer Grossstadt kann zum Beispiel ein ehrgeiziges Immobilienprojekt der Stadt zu einem Einbruch der Mietnachfrage führen, weil das Gebiet mit neuen Wohnungen überschwemmt wird. Das Ergebnis kann dann im Falle eines Weiterverkaufs für die Investoren verheerend sein.
 

Das Alter

Das ist ein Fallstrick, der vermieden werden muss, wenn Sie eine profitable Immobilieninvestition tätigen wollen. Das Risiko-Monster ist immer auf der Suche nach Anfängern, die sich von den attraktiven Renditen für alte Immobilien blenden lassen. Denn eine Immobilie muss auch instandgehalten werden, und Renovierungskosten, die von Anfang an schlecht kalkuliert wurden, können regelmässig den erwarteten Erträgen das Wasser abgraben. Stellen wir uns folgendes düstere Szenario vor: Das Dach muss neu gedeckt werden, der Heizkessel oder die Stromkreise müssen ausgetauscht werden und schon kann die Miteigentümerschaft für einen ungeübten Investor zum absoluten Fiasko werden!

Dieses Risiko muss unbedingt von Anfang an vermieden werden, indem man sich vor dem Kauf professionellen Rat einholt. Auch wenn eine baufällige und preiswerte Immobilie oberflächlich alle Vorzüge einer rentablen Immobilieninvestition hat, kann sie am Ende doch mehr kosten als sie einbringt. Wenn das Objekt an Wert verliert, kann es sogar dazu führen, dass der Eigentümer beim Weiterverkauf Geld einbüsst. Das bringt uns zum nächsten Mietrisiko: dem Leerstand. 

Der Leerstand
Schlecht gewartete Wohnungen schrecken Spitzenmieter ab und ziehen instabile Mieter an, was oft zu leerstehenden Mietobjekten führt. Bei einer leeren Wohnung oder einer Wohnung, die zwischen zwei Vermietungen länger unbewohnt bleibt, sinkt die Rendite dramatisch. Denn während dieser Perioden kassiert der Eigentümer keine Miete mehr, während er allerdings weiterhin die monatlichen Rückzahlungen an die Bank, die Versicherungs- und Hypothekenkosten und natürlich auch die Steuern bezahlt. Die endgültige Rentabilität eines geplanten Vorhabens, z.B. über einen Zeitraum von 20 Jahren, kann so wie Eis in der Sonne dahinschmelzen...

Rentable Immobilieninvestitionen und Risikobereitschaft 

Eine profitable Immobilieninvestition bietet die bestmögliche Rendite bei gleichzeitig minimalem Risiko. Es stimmt zwar, dass ein hohes Risiko gleichbedeutend ist mit Rentabilität, aber die Arbitrage sollte am besten von einem fachkundigen Experten durchgeführt werden, sobald ein Projekt in Angriff genommen wird. Eine kleine Fläche, wie z.B. eine Atelierwohnung, ist in der Regel sehr rentabel, weil sie preiswert ist, aber dadurch auch einer hohen Mieterfluktuation und einem potenziellen Leerstands-Risiko ausgesetzt. Das Risiko sollte daher durch eine Einschätzung der Nachbarschaft untersucht werden, um sicherzustellen, dass die Mietnachfrage hoch ist und die Renditen gesichert sind.

In der Schweiz herrscht in einer Stadt wie Lausanne und in vielen anderen Kantonen eine hohe Nachfrage nach Mietobjekten, was eine sichere und rentable Investition gewährleistet. Ihr Immobilienbüro in Neho steht Ihnen für jegliche Beratung bei der Auswahl der richtigen Immobilie gerne zur Verfügung.


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