Alle Dokumente, die für eine genaue Schätzung Ihrer Immobilie benötigt werden

Mittwoch 18 November 2020 Guillaume Cougard

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Alle Dokumente, die für eine genaue Schätzung Ihrer Immobilie benötigt werden

Von Guillaume Cougard, 18. November 2020

Nachfolgend finden Sie eine Liste aller Dokumente, die Sie Ihrem Makler für eine genaue Schätzung vor Ort zur Verfügung stellen sollten. Einige davon sind zwingend notwendig, andere hingegen optional. Ist Ihre Immobilie vermietet oder handelt es sich um ein Renditeobjekt, sind weitere Dokumente erforderlich. Hier unsere Checkliste.

Erforderliche Dokumente, die Ihr Makler für die Schätzung benötigt
 

Haus und Wohnung

1. Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug enthält Informationen über bestehende private Rechte und Lasten (z.B. Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte) im Zusammenhang mit dem Eigentum. Dabei kann es sich auch um eine Hypothek, ein Vorkaufsrecht oder einen langfristigen Mietvertrag handeln. Der Grundbuchauszug beinhaltet u.a. eine Grundstücksbeschreibung mit Angaben zur Fläche, allfällig bereits vorhandene Gebäude und rechtswirksame Dokumente des Hauptbuches. Es existiert kein zentrales Grundbuch für die ganze Schweiz. Der Auszug muss beim jeweiligen Grundbuchamt angefordert werden und ist am Schalter, per Post oder per E-Mail erhältlich. Hier finden Sie das jeweils zuständige Grundbuchamt.

2. Architektenpläne (Grundriss- und Aufteilungspläne)

Sie sind für die Schätzung unerlässlich und ermöglichen es, die Anzahl der Räume und deren Fläche zu ermitteln (letztere sind in den Aufteilungsplänen zu finden). Dazu gehören auch die sekundären (nicht bewohnbaren) Räume einer Immobilie wie Keller, Dachboden, Garage, Garten, Balkon(e) oder Parkplatz(e). Auf einigen Plänen sind ebenfalls Informationen über die Ausrichtung des Objekts oder die Verwendung bestimmter Materialien ersichtlich. All diese Elemente ermöglichen eine möglichst genaue Kalkulation des Immobilienwertes. Sollte sich der Grundriss nicht in Ihrem Besitz befinden, können Sie diesen beim Bauamt Ihrer Gemeinde anfragen.  

3. Feuer- und Gebäudeversicherungspolice

Der Versicherungsnachweis enthält sowohl Informationen über den Wiederbeschaffungswert als auch über den Zeitwert der Immobilie. Darüber hinaus wird auch das Volumen in Kubikmeter (m3) angegeben, was für die Bewertung eines Hauses unerlässlich ist. Die Nachweise können beim kantonalen Versicherungsamt (die Bezeichnung variiert von Kanton zu Kanton) beantragt werden.

4. Renovationsliste

Renovierungen führen bei Immobilien zu Kapitalgewinnen, die berücksichtigt werden müssen, um den angemessenen Preis zu ermitteln und Verluste zu vermeiden. Diese Änderungen müssen in den Plänen (oder sogar in den Sekundärplänen) abgebildet werden. Wenn Sie mit dem Architekten, der die Erweiterungsarbeiten durchgeführt hat, in Kontakt stehen, können Sie sich an ihn wenden und ihn bitten, die Immobilienpläne zu aktualisieren. Was fehlende Grundrisspläne betrifft, so können diese beim Bauamt Ihrer Gemeinde angefordert werden.

5. Katasterplan 

Der Katasterplan ist Teil des Grundbuchs (daher ist es wichtig, diesen Auszug in seiner Gesamtheit darzustellen) und gibt Auskunft über die Grundstücksgrenzen und deren Grenzabstände, die Grösse der Parzellen, die Grünflächen, ob bebaut oder unbebaut, die Unterkonstruktionen und die Katasternummern. Der Zonenplan unterscheidet zwischen bebauten und nicht bebauten Zonen und legt die Anzahl der möglichen Stockwerke fest. Der Katasterplan kann ebenfalls beim Grundbuchamt bestellt werden.
 

Vermietete Immobilie

6. Mietvertrag

Wenn Sie Ihre Immobilie (Haus oder Wohnung) vermietet haben, müssen Sie eine Kopie des entsprechenden Mietvertrags vorlegen. Dieses Dokument enthält verschiedene Informationen über das Objekt, insbesondere die Höhe der Brutto- und Nettomiete, die für die Schätzung benötigt werden.  Sollten Sie nicht im Besitz dieses Dokuments sein, liegt es vermutlich daran, dass Ihre Immobilie über eine Wohnungs-/Hausverwaltung bewirtschaftet wird. Ist dies der Fall, können Sie sie kontaktieren und den besagten Mietvertrag bei ihnen einfordern.
 

Renditeobjekt

7. Mieterverzeichnis für einen Wohnungskomplex

Beim Mieterverzeichnis handelt es sich im Grunde um einen Mietvertrag, mit dem Unterschied, dass darin sämtliche vermietete Einheiten eines Objekts aufgelistet sind. Auf diese Weise ist es möglich, den Gesamtbetrag zu ermitteln, der jeden Monat für die Vermietung der gesamten Wohnanlage erhalten wird. Das Mieterverzeichnis kann bei der Verwaltung angefordert werden.
 

Zusätzliche Dokumente, die Sie Ihrem Makler zur Verfügung stellen können
 

8. GEAK Zertifikat (falls vorhanden)

Der offizielle Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK®) zeigt die benötigte Energie eines Gebäudes im Normbetrieb auf. Der Energiebedarf wird in Klassen von A bis G in einer Energieetikette angezeigt, wobei die Bewertung der Gebäudehülle und die Quantifizierung der Gesamtenergieeffizienz jeweils separat betrachtet werden. Dies ermöglicht eine Beurteilung der Energiequalität und schafft mehr Transparenz für Kauf- und Mietentscheide im Hinblick auf die zu erwartenden Energiekosten und den Komfort. 

Das schweizweit anerkannte Dokument ist, nur mit Unterschrift eines zertifizierten GEAK-Experten, zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig (Sehen Sie hier eine Liste der zertifizierten Experten). Der GEAK hat daher auch seinen Preis - es ist mit Kosten in der Höhe von ca. CHF 700.- zu rechnen. Sollten Sie sich also noch nicht ganz sicher sein, ob Sie tatsächlich verkaufen möchten, könnte ein NIV-Zertifikat vorerst genügen. 

Denn: Grundsätzlich ist der GEAK ein freiwilliges Informationsinstrument. Einzelne Kantone sehen jedoch bei Handänderungen oder Heizungsersatz ein GEAK-Obligatorium vor. Detaillierte Informationen hierzu finden Sie bei den Energiefachstellen der Kantone.
 

9. Inspektion NIV (Niederspannungs-Installationsverordnung)

Diese Verordnung regelt die Voraussetzungen für das Arbeiten an elektrischen Niederspannungsinstallationen und deren Kontrolle, beziehungsweise Konformität. Bestehende elektrische Installationen unterliegen einer periodischen Inspektion, die von einer entsprechenden Inspektionsstelle durchgeführt wird. Damit sollen Unfälle, Brände, usw. aufgrund  mangelnder Wartung, Veralterung oder potenziell gefährlichen Ergänzungen verhindert werden. 

Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers, dass die elektrischen Installationen stets den Anforderungen nach Art. 3 und Art. 4 der NIV entsprechen und sie einen entsprechenden Sicherheitsnachweis nach Art. 36 der NIV vorweisen können. Solange sich die Installationen im Besitz desselben Eigentümers befindet, finden die Kontrollen alle zehn bis zwanzig Jahre statt. Bei Handänderung (Verkauf) einer Immobilie ist eine Inspektion dann obligatorisch, wenn die letzte Inspektion vor mehr als fünf Jahren vor dem Verkauf durchgeführt wurde. 

Es ist der Betreiber des Stromnetzes (z.B. EWZ), der die Entscheidung trifft, Installationen zu inspizieren und die betroffenen Eigentümer benachrichtigt. Diese müssen sich dann mit einem zugelassenen Inspektor in Verbindung setzen, um einen Inspektionstermin zu vereinbaren. Der Inspektor darf nicht für den Installateur arbeiten, der normalerweise Wartungsarbeiten in der Wohnung durchführt. Die Kosten für die Inspektion hängen von der Grösse der Immobilie ab und liegen zwischen CHF 150 für eine Eigentumswohnung und CHF 500 für eine grosse Villa.


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