Immobilieninvestitionen – was es zu beachten gilt

Freitag 9 Oktober 2020 Iaguen David

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Immobilieninvestitionen – was es zu beachten gilt

Von Iaguen David, 9. Oktober 2020

Immobilien sind eine Investition fürs Leben: Sie können weder verloren gehen, noch fortgeschafft werden. Mit gesundem Menschenverstand gekauft und vernünftig verwaltet, gelten sie als eine der sichersten Investitionen der Welt.

Aus welchem Grund möchten so viele Menschen in Immobilien investieren? Die Antwort darauf ist naheliegend: Sie möchten passive Einkünfte erwirtschaften und ihr Geld für sich arbeiten lassen.

Ist auch bei Ihnen genügend Eigenkapital vorhanden, um ein solches Projekt in Angriff zu nehmen? Wir denken ja!

In Immobilien zu investieren bleibt für viele ein Wunschtraum, der nur von sehr wenigen - vielleicht von den Wagemutigsten - verwirklicht wird. Oder einfach von Menschen, die erkannt haben, dass sie nicht viel von ihrem Geld haben, wenn sie es lediglich auf ihrem Bankkonto parkieren. Im Gegenteil; sie müssen mit Verlusten durch Negativzinsen und Inflation rechnen, da der Wert ihres Geldes von Jahr zu Jahr abnimmt.
 

Weit verbreiteter Irrglaube: Immobilien sind nur für reiche Leute!

Zugegeben, Banken verleihen lieber und durchschnittlich auch mehr an wohlhabende Personen... Aber ist es wirklich notwendig, vermögend zu sein, um ein Immobilienprojekt zu starten? Gäbe es nicht alternative Möglichkeiten für solche Investitionen?
 

Beteiligungsfinanzierung

Eine Beteiligungsfinanzierung - auch bekannt als Crowdfunding - ist eine interessante Möglichkeit, um einem breiteren Publikum die Türen zu Immobilieninvestitionen zu öffnen. Während der Anteil des zukünftigen Ertrags geringer ausfallen wird, so werden auch die Finanzierungskosten um den gleichen Anteil reduziert.

Dieses Konzept ermöglicht es, mit einem geringeren Risiko eine, entsprechend etwas geringere, Rendite zu erzielen. Diese kann sowohl in Form von Mieteinnahmen als auch eines Gewinns (im Falle eines Wiederverkaufs) sein. Je mehr Kapital Sie dann im Laufe der Zeit investieren werden, desto mehr werden sich auch Ihre Erträge erhöhen.

Zusätzlich zur Beschaffung des benötigten Kapitals für die Umsetzung Ihres Projekts, können diese anderen Personen ihr Wissen und potenziell wertvolle Ratschläge einbringen. Denn ebenso wichtig wie genügend Kapital, wenn nicht sogar ausschlaggebend, ist ein Verständnis des Marktes. Deshalb ist es gleichermassen nützlich, Fachleute des Sektors, wie Makler, Manager, Architekten oder gar Bauunternehmer hinzuzuziehen, die sich in diesem Bereich bereits bewährt haben.

Diese Einblicke ermöglichen es Ihnen, eine Analyse über die Umgebung durchzuführen und mehr über Einrichtungen, Anbindungen, öffentliche Verkehrsmittel und weitere Dienstleistungen zu erfahren, die für zukünftige Mieter von Interesse sein könnten. Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, deren Wert sich im Laufe der Zeit steigern wird, stellen Sie sicher, dass Ihnen Informationen über zukünftige Infrastruktur, Baupläne etc. zur Verfügung stehen.
 

Eigentumswohnungen als Kapitalanlage - was sind die Vorteile? 

Diese Eigentumsform erlaubt es, die mit dem Gebäude verbunden Kosten unter allen Miteigentümern aufzuteilen. Ein weitere Vorteil liegt in der Vorhersehbarkeit der Kosten, wodurch die prognostizierte Investitionsrendite transparenter wird. 

Im Allgemeinen raten wir, eher in kleinere Wohnungen oder Studios in der Stadt zu investieren, als in eine grosse Fünf-Zimmer-Wohnung. So kann das Risiko von Mietleerständen verringert werden, zumal die Anzahl der leerstehenden Wohnungen mit der Anzahl Zimmer zunimmt. 

Wenn Sie sich dazu entscheiden, selbst zu investieren, müssen Sie mindestens 20% des Gesamtbetrags in Form von Eigenkapital mitbringen. Betrachten wir ein Beispiel einer Immobilie im Wert von CHF 1’000’000. Sie müssten also in der Lage sein, mindestens CHF 200’000 zu investieren. Von diesem Betrag, darf wiederum maximal die Hälfte (also insgesamt 10% von CHF 1’000’000) aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen. Die übrigen 10% können von Privatkonten oder aus der 3. Säule stammen.

Ein weiterer Ratschlag, ist auch lediglich die 20% der Gesamtsumme zu investieren, selbst wenn Ihre Finanzierungskapazität viel höher ist. In Kombination mit einer günstigen Zinslage, kann so eine noch höhere Eigenkapitalrendite erzielt werden. 
 

Beispiel mit Hypothekenkredit: 

  • Preis der Immobilie: CHF 1’000’000
  • Direkt bezahlter Betrag: CHF 200’000; Hypothekenbetrag: CHF 800’000
  • Jahresmiete der Immobilie: CHF 25’000
  • Miete abzüglich Hypothekarzinsen (Rechnung mit Jahreszinssatz von 1.50%): CHF 13’000
  • Unterhaltskosten in der Grössenordnung von CHF 2’500: CHF 10’500
  • Besteuerung der Immobilie (20%), Nettoeinkommen: CHF 8’400
  • Wenn CHF 200’000 investiert werden, beträgt die Rendite 4.20%
     

Beispiel ohne Hypothekenkredit:

  • Preis der Immobilie: CHF 1’000’000

  • Jahresmiete der Immobilie: CHF 25’000

  • Unterhaltskosten in der Grössenordnung von CHF 2’500: CHF 22’500

  • Besteuerung der Immobilie (20%), Nettoeinkommen:  CHF 18’000

  • Wenn CHF 1’000’000 investiert werden, beträgt die Rendite 1.80%

Dies bedeutet, dass Ihre Investition eine 2.33-fach höhere Rendite auf Ihr Eigenkapital erzielen kann, wenn eine Hypothek aufgenommen wird.
 

Einen Hypothekarkredit aufnehmen

Bei der Vergabe von Hypothekarkrediten stützen sich die Banken relativ strikt auf den “historischen Zinssatz” von ungefähr 5% und nicht auf den aktuellen Zinssatz (der mit etwa 1.50% bemerkenswert niedrig ist). Eine Herabsetzung dieses Richtwerts würde im Falle eines erneuten Aufschwungs des Marktes einen grossen Teil der Haushalte gefährden. Der Kreditnehmer muss noch immer in der Lage sein, seinen Kredit zum festgelegten Zinssatz zu tilgen. Ist der reale Zinssatz höher, könnten sich die Gebühren verdoppeln oder sogar verdreifachen.

Laut Alexandre Buga, Wirtschaftsprüfungsexperte und Partner bei Deloitte ist “Die Stellung der Schweizer Banken im internationalen Vergleich stabil und insgesamt gut organisiert”. Er erklärt weiter: "Die aufsichtsrechtliche Gesetzgebung hat sich in die richtige Richtung entwickelt. Heute setzen die Verwaltungsräte klare Grenzen für eingegangene Risiken".

Dies ist insofern beruhigend, als dass Banken eine Zinserhöhung von 200 Basispunkten um 1-3% ohne schwerwiegende Folgen auffangen könnten. 

Im Gegensatz zum volatilen Aktienmarkt besteht bei einer Investition in "Stein" nicht das Risiko, alles sofort zu verlieren. Der Wert Ihres Eigentums kann abnehmen, aber niemals auf Null sinken. Aus diesem Grund ist die Wahl eines geeigneten Standards für Immobilienprojekte von entscheidender Bedeutung und sichert auch in einem suboptimalen Marktumfeld eine Rendite.  


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