Scheidung - die Immobilienfrage

Donnerstag 27 August 2020 Vincent Privet

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Scheidung - die Immobilienfrage

Wird eine Trennung oder Scheidung unvermeidlich, stellt sich häufig die Frage, wem das gemeinsame Wohneigentum zusteht. Während bei einer Trennung der Nutzen des Hauses im Vordergrund steht, sind im Falle einer Scheidung Eigentumsform und Güterstand ausschlaggebend. Ist eine Ehepartei Alleineigentümerin der Immobilie, so bleibt sie es auch nach der Scheidung. Beim gemeinschaftlichen Eigentum (Miteigentum oder Gesamteigentum) kann es vorkommen, dass im Konfliktfall ein Richter die Immobilie einem der Ehepartner zuweisen muss.

Von Vincent Privet, 27. August 2020

Eine Scheidung ist eine komplexe rechtliche Angelegenheit und ist oft gleichbedeutend mit geistiger und emotionaler Erschöpfung. Sie wirft viele Fragen auf und kann manchmal zu unüberlegten Entscheidungen führen. Es ist daher legitim und sogar sinnvoll, Informationen einzuholen und sich von einem Experten beraten zu lassen.

Bevor über die Aufteilung von gemeinsamem Wohneigentum die Rede ist, gilt es in einem ersten Schritt zwischen "Trennung” und “Scheidung” zu unterscheiden. Dabei gilt Folgendes: Kann zwischen den Ehepartnern keine Einigung erzielt werden, ist eine Scheidung erst nach einer zweijährigen Trennungsperiode möglich. 

In solchen Fällen ist es ratsam, diesen Schritt juristisch über die “Massnahmen zum Schutz der ehelichen Vereinigung” zu begleiten. 
 

Trennung

Bei einer Trennung alleine ändert sich zunächst nichts an den Eigentumsverhältnissen. Nichts desto trotz kommen bereits in einer Trennungssituation einige Fragen auf: beispielsweise wie die laufenden Hypothekarzinsen aufgeteilt werden oder wer auszieht und wer - vorerst - im Haus / in der Wohnung bleiben kann. Die Wohnfrage hängt nicht zwingend davon ab wem das Haus tatsächlich gehört, sondern welcher Ehepartner den grösseren Nutzen daran hat. 

Sind Kinder im Spiel, ist es in der Regel oberste Priorität deren “Entwurzelung” zu vermeiden. Die Immobilie wird dann meist dem sorgeberechtigten Elternteil zugesprochen. Wenn einer der beiden Ehepartner selbständig ist und die gemeinsame Wohnung als Arbeitsort nutzt, kann dies ebenfalls als vorzuziehendes Argument geltend gemacht werden. Man darf dabei aber nicht vergessen, dass es keine absolute Wahrheit und entsprechend auch keine Pauschallösung gibt. Die Entscheidung wird im Endeffekt unter Berücksichtigung des konkreten Falles vom Richter gefällt.
 

Scheidung

Kommt es zur Scheidung (denken Sie daran: Im Falle einer Uneinigkeit müssen zwei Jahre Trennung abgeschlossen sein, bevor ein Scheidungsverfahren eingeleitet werden kann), wird in der Schweiz zwischen verschiedenen Eigentumsformen unterschieden: 

  • Beim sogenannten Alleineigentum gehört die Immobilie nur einem Ehepartner und weder Trennung noch Scheidung ändern etwas an den Eigentumsverhältnissen. Der Eigentümer kann demnach frei über die Immobilie verfügen - eine gerichtliche Übertragung auf den anderen Ehegatten ist dabei ausgeschlossen. Es gibt Fälle, in denen der Nichteigentümer dennoch für einen begrenzten Zeitraum in der Immobilie wohnen kann. Beispielsweise gegen eine Entschädigung und/oder auf Anweisung eines Richters, wenn der Eigentümer auf das Familienheim angewiesen ist. 
  • Das Miteigentum ist in der Schweiz die häufigste Eigentumsform. Die spezifischen Miteigentumsanteile mit den entsprechenden Rechten und Pflichten werden im Grundbuch festgehalten. In einer Partnerschaft wird meist ein hälftiges Miteigentum vereinbart, ungeachtet dessen wer wie viel zum Kauf der Liegenschaft beigetragen hat. Im Falle einer Scheidung wird die Liegenschaft demnach hälftig zwischen beiden Ehepartnern aufgeteilt, wobei jeder Miteigentümer frei über seinen Anteil verfügen kann. Gibt es Uneinigkeiten in Bezug auf einen allfälligen Verkauf, kann der Richter erneut zu Gunsten des Ehepartners entscheiden, der das grössere Interesse am Erhalt der Immobilie hat. Wird wiederum keine Lösung gefunden, kann der Richter einem der Miteigentümer für einen bestimmten Zeitraum ein "Wohnrecht" gewähren, bis eine Entscheidung in dieser Angelegenheit getroffen ist. 
  • Beim Gesamteigentum ist die Immobilie gemeinsames Eigentum beider Ehepartner - und zwar unabhängig davon wer wie viel Geld in die Immobilie investiert hat. Alle Beteiligten sind gleichermassen auf das Ganze berechtigt und es bestehen demnach keine selbstständigen Eigentumsanteile. Das heisst, der Einzelne darf weder über die gemeinschaftliche Sache als Ganzes noch über einen Teil davon verfügen: Entscheidungen, beispielsweise bezüglich eines Verkaufs der Immobilie müssen gemeinsam gefällt werden. Kann sich ein Ehepaar nicht einigen, was mit dem gemeinsamen Wohneigentum geschieht, muss das Gericht entscheiden. Für die Gerichte haben stets die Kinder oberste Priorität. Da es sich beim Eigentum meist um das Familienheim handelt, kann dies einen grossen Einfluss auf die Zuweisung durch einen Richter haben.
     

Auflösung der Ehegemeinschaft

Sofern keine andere Vereinbarung durch einen Ehevertrag oder vor einem Notar getroffen wurde, gilt automatisch der Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung (eine Gütertrennung oder Gütergemeinschaft hingegen kann nur durch einen Ehevertrag vereinbart werden). Das Vermögen der Ehepartner wird dabei in Eigengut und Errungenschaft aufgeteilt.

  • Als Eigengut zählt alles, was vor der Eheschliessung im Besitz der jeweiligen Person war oder was einem Ehepartner während der Ehe vererbt oder geschenkt wurde. Eine Immobilie gehört demnach dann zum Eigengut, wenn sie geerbt oder in die Ehe eingebracht wurde. 
  • Zur Errungenschaft zählt alles, was die Ehepartner während der Ehe gemeinsam erwirtschaftet und verdient haben. Eine Immobilie ist beispielsweise eine Errungenschaft wenn sie während der Ehe gemeinsam gekauft wurde, also die zur Finanzierung verwendeten Mittel aus Vermögen besteht, dass während der Ehe erworben wurde. 

Sofern nichts anderes vereinbart wurde, hat im Falle einer Scheidung jeder Ehepartner jeweils Anspruch auf sein Eigengut plus die Hälfte der Errungenschaft. Gehört die Immobilie zur Errungenschaft und beide Partner sind Miteigentümer, wird das Wohneigentum zum Zeitpunkt des Urteils zum aktuellen Verkehrswert aufgeteilt. Besteht hingegen eine Miteigentümerschaft, die aus den Eigenmitteln von einem der Ehepartner finanziert wurde, so hat dieser Anspruch auf den Wert des Anteils des anderen (einschliesslich Kapitalgewinne). 

In der Praxis ist die Situation im Allgemeinen komplexer. Es kann nämlich vorkommen, dass die Immobilie zwar aus “eigenen” Mitteln einer Person finanziert wurde, die Tilgung der Hypothekarschuld, Sanierungs- und Renovationsarbeiten etc. mit dem gemeinsamen Vermögen bezahlt wurden. In diesem Fall hat der andere Ehepartner Anspruch auf die Hälfte der amortisierten Hypothek und der Kapitalgewinne. Um hier den Überblick zu behalten, lohnt es sich zu dokumentieren, woher die Mittel für diese Ausgaben stammen.

Die Festlegung des genauen Betrags, der den Ehepartnern jeweils zusteht, ist ein heikles Unterfangen und erfordert viel Zeit und Fachwissen. In solchen Fällen wird oftmals ein Immobilienexperte hinzugezogen, der den Verkehrswert der betreffenden Immobilie so genau wie möglich schätzen muss.   

 


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