Was ist eine Leibrente auf Immobilienbasis?
Der Erwerb einer Immobilie auf Leibrente bedeutet, dass man Eigentümer wird, indem man zunächst einen Teilbetrag und dann regelmäßige Zahlungen (Leibrenten) an den Verkäufer bis zu dessen Tod leistet. Diese Art der Transaktion, die als Kredit mit variabler Laufzeit angesehen werden kann, wird durch spezifische Klauseln in der notariellen Urkunde gesichert.
Es gibt zwei Formen der Leibrente:
Beim bewohnten Leibrentenverkauf behält der Verkäufer ein Wohnrecht. In diesem Fall, der den Großteil der Leibrenten ausmacht, legt der Vertrag die Aufteilung der Kosten fest, wobei der Verkäufer in der Regel die laufenden Ausgaben übernimmt und der Käufer für größere Reparaturen sowie Grundsteuern aufkommt.
Die zweite Form ist die freie Leibrente (viel seltener), bei der die Immobilie sofort verfügbar ist. Der Prozess ist unkompliziert: Der Gesamtwert der Immobilie wird in eine Rente umgewandelt, sodass der Käufer sofort nach Abschluss des Verkaufs von der Immobilie profitieren kann.
Lohnt sich der Verkauf über dieses Modell?
Leibrenten können also ein festes Einkommen bis ins hohe Alter garantieren und unter Umständen einen höheren Betrag auszahlen als eingezahlt wurde. Auf den ersten Blick eine gute Sache.
Doch für den Verkäufer lohnt es sich nur in Ausnahmefällen. Das liegt daran, dass das Angebot sehr genau kalkuliert ist und der Verkäufer sehr alt werden müsste, damit mit der Leibrente mehr ausgezahlt werden kann, als mit der Immobilie eingezahlt wurde. Ausserdem ist die Leibrente aus steuerlicher Sicht nicht optimal. Eigentümer erzielen in der Regel mehr, wenn sie ihre Immobilie direkt verkaufen.
Da die Besteuerung des Verkaufsvertrags auf Lebenszeit durch kantonales Recht geregelt wird, wenden Sie sich für Einzelheiten bitte an Ihre örtliche Finanzbehörde.
Allgemein gilt, dass anders als bei AHV- oder Pensionskassenrenten zwar nur 40 % der Rente als Einkommen besteuert werden, doch dies ist nur zum Schein eine Steuerbegünstigung. Denn diese 40 % beinhalten auch den Kapitalabbau, der im Zuge der Rentenzahlungen stattfindet. Die Immobilie, also der ursprüngliche Kapitalbetrag, wurde jedoch bereits durch das versteuerte Einkommen finanziert, weshalb die erneute Erhebung einer Steuer eine Doppelsteuer bedeutet.
Im Gegensatz dazu werden Erträge aus Sparguthaben nicht besteuert. In diesem Fall lohnt es sich eher, Kapital aus dem Verkauf von Immobilien gezielt zu verbrauchen.
Einziger Vorteil ist der verzögerte Übergang des Wohnrechts im bekannten Haus oder der Wohnung, aber auch das lässt sich mit entsprechenden Verträgen regeln. In der Praxis kommt es häufig vor, dass Verkäufer noch einige Monate - selten sogar länger - mit der Übergabe ihrer Immobilie an die neuen Eigentümer warten wollen. Ein überschaubarer Zeitraum erlaubt es meist beiden Parteien, einen geregelten Übergang und einen stressfreien Umzug zu planen.
Als Immobilienmakler empfehlen wir den Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis wegen des erheblichen finanziellen Verlustes für den Eigentümer nicht.
Gerne besprechen wir aber mit Ihnen Ihre spezielle Situation und bieten Ihnen als Entscheidungsgrundlage immer eine unverbindliche Bewertung Ihrer Immobilie durch unsere Neho-Makler an. Neho ist die erste kommissionsfreie Immobilienagentur, die es dem Eigentümer ermöglicht, eine Immobilie ab CHF 12'000.- zu verkaufen und damit mehrere zehntausend Franken an Maklergebühren zu sparen.
